借地・底地コンサルティングとはどのようなものですか？

借地・底地（貸地）を保有の方にとっては、様々な悩みがあるものです。売買という形に限らず、更新料の問題や、地代の値上げの問題、建て替えの問題など多岐多様であると言えます。そのお悩みを弊社のコンサルティングにより解決して参ります。なお、下記は弊社に寄せられたお悩み、ご相談の一端となります。

借地人のお客様より

• 義父が地主さんより底地の購入を求められているのですが、そうした方がいいのでしょうか？
• 借地権を売ろうとしたら、土地に根抵当が付いていたのですが、売ることができるのでしょうか？
• 父が底地を購入したのですが、相続税の対策上、これで本当に良かったのでしょうか？
• 家を建て替えたいのですが、融資が下りずに困っております。どうしたらいいのでしょうか？
• 更新の際に、新たな土地賃貸借契約書での締結を地主さんの代理人より求められております。この契約文面で結んでいいのでしょうか？
• 建物を第三者に賃貸しようと考えているが、地主さんには何にも言わなくて大丈夫だろうか？

地主のお客様より

• 相続対策を行っているが、底地の処理は売却で本当にいいのだろうか？ 不動産業者に売るのが得策なんでしょうか？
• 地代の妥当性について知りたい。現況では安すぎると思っている。
• 借地人に底地を買ってもらおうと考えているが代りに交渉してもらえないだろうか。

　など、どちらかと言うと、弊社では借地人のお客様からのご相談が圧倒的に多いのですが、小数ながら地主さんからの依頼もございます。このような借地・底地の諸問題について、要点を明確にし、問題解決までフォローを行っていくのが弊社のコンサルティングとなります。

地主さんとの交渉が不調なので、法的措置を取った方が宜しいでしょうか？

　結論から言いますと、敵対行為、法的措置、第三者代理人の介入は最後の手段のみと考えるべきです。これらを行った途端、地主さんとの間に溝が出来るのは必須なので、最終的には借地人であるお客様の利益が損なう形となります。故に最後の手段として考えるべきなのです。

　利益が損なうとはどういうことかと申しますと、これは底地保有者（地主様）の方も同じなのですが、借地・底地は一体であると価値が所有権と同じかそれ以上になり、別々に切り売ると所有権よりも価値が断然低くなるからです。何かにつけ借地人さんと地主さんは協力した方が得なのです。イメージとしては、2つ合わせると1,000円になるものが、別々に切り得ると借地が500円、底地が300円で合計800円にしかならないということなのです。実際に、借地権を売却する時は、底地保有者である地主さんの承諾が必要です。裁判で借地非訟の手続きを受ければ承諾は必要なくなりますが、時間や手続き費用、売却のタイミングを逃すなど、デメリットも多く生じてしまいますし、買手が融資を組む際には地主さんの協力が必要でありこれが期待できなくなります。現金で購入できる方しか対象者にならなくなります。これでは売却価格も期待できなくなります。

　それでは交渉が不調な場合はどうしたらいいのか？諦めずに、可能な限り誠意ある対応を行い、ご自身で交渉に臨んでいくのが正しい姿勢ではないかと思います。その際に、知識の補填として弊社のコンサルティングをご活用ください。もし、それでも難しいようならばその時は別の方法を選択するということに成り得ると思います。

更新料や承諾料の相場はどの程度なの？

　借地権について知っている方でしたら、そう不思議ではないのですが、余り知らない方でしたら、不思議に思うのは更新料や承諾料があることだと思います。下記は、その相場の一例となります。 　借地権に伴う更新や承諾料については、一般的には上記の通りに言われております。注意点としては、「更地価格の～」「借地権価格の～」と基準価格が２つあって分けられている点です。ちなみに更地価格は売買価格とほぼ同義語とお考えください。（厳密には違いますが）また、土地賃貸借契約書には他の手続き費用に関して記載されているかもしれないので注意は必要です。
　また、上記はあくまでも一般的な例でして、弊社で扱う中では、名義書換料が成約価格の10％など、売買成約後に名義書換料が決まる場合もありました。あくまでも、土地賃貸借契約書内の記載事項や、土地所有者（代理人）との交渉次第であると言えます。

底地を買いたいのですが、現金がなく、融資も組めないのですが何か良い方法はありますか？

　地主さんが一括で現金が欲しい場合か、売買価格が高い（総額が高い）場合には対応できる方法は残念ながらまずありません。ただ、分割払いでもいい、売買価格が高くない（総額が低い、数百万円）という場合には、様々な対応方法があります。ただ、個別の事情を排してこの方法がいいというのはありませんので、このようなお悩みがある場合は、是非、弊社までお気軽にご相談ください。必ず良い方法をご提示できるものと思います。

建て替えはできるのでしょうか？また融資は受けれるのでしょうか？

→→→ 　　　　　　　　普通に建て替えはできます。また、融資を受けられて建て替えできる方法もあります。
　上記は杉並区内の借地権付建物の建替え例となります。現金での建て替えは、地主様に建替え承諾料を支払い、承諾を得られれば建替えをすることができます。また、借地権を元々保有しているか、借地権分は現金で支払うことができ、建物のみ融資が必要な場合も融資を受けることはそう難しくはありません。
　一方、借地権と新築両方とも融資が必要な場合は少々骨が折れます。先に借地権の融資を受けるのに際して、担保提供できるのが建物のみ（借地権なので土地は担保提供できません。）なのですが、これは後日取り壊して新築になる予定なので、新築ができあがるまで、無担保状態が続いてしまうことになるからです。金融機関もリスクありますよね。無担保の期間があることは。故に、多くの金融機関は融資することに消極的です。
　そこで、弊社では様々な方法をご提案し、また、建て替えに必要な住宅ローンをご紹介させていただくことで、建て替えを可能にしていきます。上記写真はその成功例です。お悩みの方は多いと思いますので、まずは、お気軽にご連絡をいただければと思います。

契約で約束をした更新料や地代は支払わなくてもいいでしょうか？

　結論から言いますと約束をしたならば更新料や地代は積極的に支払うべきであると弊社は考えております。支払わないことが信頼関係の破壊であるという認識で、訴訟により借地権を失う可能性も高まり、結果、借地人の方の利益を損なう可能性があるからです。地主さんと借地人の信頼関係を損なう行為は禁じ手と解釈した方がいいと思われます。

コンサルティング等の費用は幾らかかるの？

　コンサルティングをご依頼される場合は、1件につき15,000円（税別）となります。
　場合によって調査が必要な場合もございます。費用は1調査につき50,000円（税別）となります。
　仲介として借地権の取引をご依頼される場合は、成約価格の3.0％＋6万円（税別）となります。

借地の管理なども行ってくれるの？

　コンサルティング以外にも弊社では借地の管理も行います。費用は何かあった場合の実費のみとなりますので、月額で幾ら支払うなどの必要がありません。借地の場合はそもそも管理自体は借地所有者が行っておりますので、必要がないと言えば必要がないものです。ただ、何かあった時には専門家の知識が必要であると考えておりますため、その時に弊社で対応させていただくため、管理をさせていただく。そのように考えております。

再建築不可物件とはどのようなものでしょうか？何故、再建築が不可能なのでしょうか？

　再建築不可物件という不動産があります。見つけた不動産が周辺相場よりも安いなと思ったら、再建築が不可であったということがよくあります。何故、安いのか？というと、1）建物を立て直すことができない為、2）金融機関より融資を受けにくい為の2点が要因となります。 また、この2点のために売却しにくい（換金化がしにくい）為、価格が安いとも言えます。

一方、再建築が不可能な理由としては、1）前面道路が建築基準法上の道路でないため2）前面道路との接道が2.0ｍ未満のための2点が理由の大多数のようです。弊社のある杉並区では、前面道路が水路や区有通路といった属性の道路があります。これらは建築基準法上の道路でありません。また、建築基準法上では、原則、前面道路に2.0ｍ接道することが条件で建物を建てられるようになっています。そのため、2.0ｍ未満ですと再建築が難しいと言えます。（但し、一部の行政区域内では、接道が2.0ｍ未満でも再建築が可能なエリアがあります。）

再建築不可を可能にすることができますか？

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　調査の上、判断することになりますが、場合によっては再建築不可を可能にすることはできる場合があります。

　弊社で行った事例を挙げてさせていただきます。世田谷区の不動産だったのですが、前面道路は私道で幅員は1.8ｍしかありませんでした。そこで、区役所と話合いを行い、下記のようにすることで再建築を可能にしていただくことにしました。

• 幅員を2.0ｍ確保できるように向かいの家の方にお願いして塀を引っ込めていただくこと。
• 隣地の一部分を買い取り、隅切り部分を設けること。

　こうすることで、再建築が可能（建物を建て直す）になるようになりました。上記の写真はその事例となります。問題としては、売主が不動産業者で再建築ができることが分かった途端、値を釣り上げようとしたことのみで、他は何も問題がありませんでした。このように条件次第では再建築は可能となります。

　もし、再建築を外すご希望があり弊社にご依頼を頂く場合の費用となりますが、残念ながら事前調査が必要となるため、費用として50,000円（税別）を頂戴しております。ただ、費用分以上の価値があると思いますので、是非お試しください。

再建築不可の物件でも融資を組んで買うことができますか？

　結論からいいますと、再建築不可の不動産でも融資を組んで買うことは可能です。、但し、幾つか諸条件はございますので、その際は弊社までご相談ください。

再建築不可の物件を買う時の注意点は？

　注意点はいくつもあります。そもそも再建築ができないところに建っているため、　家（家屋）の安全性が担保されずに建っていることが多いことに注意すべきです。家屋が古いのか、新しくとも建築確認など公的な確認書を取得していないので、耐震性などが担保されていないのです。また、他にも注意点が多いのも事実です。そこで弊社が考える注意点を下記にまとめてみました。

• 家（家屋）の耐震性など安全性が確保されているかどうか？
• その他、断熱および設備などの性能は大丈夫か？
• 地盤は大丈夫か？また、地盤の影響で家が傾いていないか？
• 敷地の境界は隣地との間で確認が取れているか？

　弊社では上記のような注意点を払拭するために、購入時に建物調査（ホーム・インスペクション）を入れることで、建物の安全性を確認することをお薦めしております。建物調査では床や柱、屋根裏や床下の状況を見ますので、主要構造部分に問題があるかないかを判別できます。安心して購入いただけます。なお、下記の写真は平成21年に行った再建築不可の戸建での建物調査風景です。基礎のつくり方に一部問題がありましたが、その他は特別問題がないことが分かり、お客様に安心してご購入いただいた事例です。

　　

上記以外でも借地底地・再建築不可のご相談をお待ちしております。

　さて、ここまで長く書かせていただきましたが、上記以外でも借地底地・再建築不可に関するご相談は何でも受け賜っております。是非、お気軽にご相談をいただければと思います。

ご依頼方法について

　ここまで、お読み下さりまして、弊社の借地底地・再建築不可コンサルティングにご興味をいただいた場合は、是非、当相談室までご依頼ください。ご依頼については、下記の流れに沿ってお手続きをお願いいたします。
　メールフォーム、もしくはメールの件名に〈借地底地コンサル〉もしくは〈再建築不可コンサル〉とご記入しご送信ください。弊社にて確認を行いましたら、こちらより折り返しご連絡をさせていただきます。