武蔵野不動産相談室の売却システムの特徴って何ですか？

不動産が持つ価値を高く売れるように何らかの手を入れるのが特徴です。
当相談室にご売却の依頼いただいてメリットがある不動産は・・

• 築年数の経過した戸建。売却後の不動産の瑕疵担保に2年間の保険を付けることができます。（リニュアル仲介システム利用時）
• 古い家屋や築年数が経過したマンションなど建物に手を入れれば価格が高くなる不動産
• 変形した敷地など活用案次第で高く売れる不動産
• コーポラティブハウス・カスタマイズした間取りなど買手を選ぶ不動産
• 複雑な権利関係・住み替えなど登記・税務・融資のコンサルティングが必要な不動産

上記が、当相談室で付加価値を与えられ、少しでも高く売れるようにできるものと考えております。

瑕疵担保の2年間の保険とは何ですか？

不動産を売却された後、売主様は通常3カ月ほどの瑕疵担保責任が生じます。（売主様が個人の場合）不動産に問題が生じた場合には、売主様の費用と負担で補修しなければなりません。そのため築年数が経過した不動産の売却にはリスクが伴うと言えます。そこで弊社では買主様に弊社のリニュアル仲介システムをご利用いただき、築年数が古い不動産に2年間の瑕疵担保保険をお付けすることで、買主様のご不安を払拭するだけでなく、売主様も瑕疵担保責任期間のご不安を払拭することができます。また、売却しにくい、築年数の古い住宅も不安がなくなることでより売り易い不動産に変えることができます。

特別、変わったところのない不動産の売却はどうなんでしょうか？

売主様とのご相談によって、建物調査を入れることで、買主様に安心してご購入していただくようにしております。

• 売却活動前に建物調査（要相談）を行います。
• 建物調査の結果を建築の知識のあるものが買主様にご説明いたします。

　当相談室の売却活動の特徴としまして、まずご依頼時点の不動産の状況を把握いたします。その把握のために建物調査を入れさせていただきます。現状を把握することで、買主様に気にいっていただくためのシナリオづくり、価格設定を無理なく行うことができます。
　また、折角、建物調査を行っても、買主様にきちんとお伝えしなければ、宝の持ち腐れです。当相談室では建築の知識があるものが直接、買主様にお伝えいたしますので、建物調査の結果をフルに活用できます。

　　　　　　　　　　　　　 ※建物調査の風景（左）建物調査の報告書（中）土地活用案（右）

建物調査を入れて売却するメリットは何ですか？

• トラブルを少なくできる。
• 高く売れるようになる。

　建物調査は健康診断みたいなものです。調査で問題点が明らかになれば、早めに対応することで、後日の不動産取引のトラブルを少なくすることができます。嫌ですよね、不動産を買主様に渡してから問題が出るのは・・
　買主様の多くは、理由のある価格でしたら、多少高くとも納得されて購入されます。その理由づくりとして建物調査を行います。

家は築２０年以上の戸建ですが、建物価格は０円なんでしょうか？

不動産業界の通念として建物価格は築２０年ぐらい経つと画一的に０円となってしまいます。本来これはおかしな話です。少なくとも、しっかり建てられている戸建はそれなりの価値を有するべきです。
　とは言っても、買主様にそれを理解していただくことは、なかなか難しいことです。そこで、

• 築２０年以上の木造戸建の場合は住宅ローン減税が適用できない。（要件有り）
ことを逆用して、
• 建物調査の延長で耐震適合証明書取得して、住宅ローン減税を適用できる
ようにして、買主様に資産価値を感じていただきます。つまり、建物価格を感じていただき、高く売れるようにして参ります。
• 建物調査の延長で耐震適合証明書取得を取得します。
• 住宅ローン減税を適用できるようにし、高く売れるようにします。

どんな戸建でも創意工夫で高く売れるようにしていきたいと思います。

売却の流れを教えてください

1. お電話か、またはＦＡＸ、メールにて当相談室までご連絡ください。

• お問い合わせいただきましたら、可能な限り早くご返信・ご連絡させていただきます。
• 市役所調査を踏まえた上で、ご自宅（ご所有不動産）を拝見させていただき、価格などの概略をご説明させていただきます。
• その他、ご質問等がありましたらお気軽にお電話やメールにてお問い合わせください。

2. ご自宅（ご所有不動産）の建物調査・活用案の提示などコンサルティングを行います。

• 当相談室にご売却の媒介をお任せいただける方針となりましたら、お客様と日程等の打ち合わせを行い、建物調査を行います。
• 建物調査の結果を受け、価格や売却のシナリオをご提案いたします。また、改善点をご指摘させていただきます。
• 土地の活用案・バリューアップ案などのコンサルティング案をご提案いたします。

3. 媒介契約を締結させていただきます。

• 媒介契約の３つの種類のうち、
  
  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  のどちらかにて媒介契約を締結させていただきます。専属専任媒介契約については、お客様のご希望がない限り締結いたしません。
• 抵当権が付いている不動産の場合は、この時に抹消手続きについてご説明いたします。

4．売却活動を行います

• 当相談室のサイトや、ヤフー不動産など強力な不動産検索サイトにて宣伝活動を行います。
• 財団法人東日本不動産流通機構（レインズ）に登録し、全ての不動産業者に売却していることを伝えます。
• 購入検討者様のご案内を行う場合は、事前に売主様のご都合を伺ってから、お連れいたします。

5. 契約前の準備を行います

• 購入のお申し込みが入りましたら、売主様にご連絡し、諸条件等の打ち合わせを行います。
• 売主様のご希望に達しない諸条件（価格等）でしたら、再度、購入検討者様と交渉を行います。
• 購入のお申し込みが受けられるようでしたら、購入検討者様・客付業者と調整を行い、契約日を決定いたします。
• 事前に重要事項説明書、売買契約書を作成し、ご自宅に訪問して内容のご確認を頂きます。

6. 重要事項の説明を受け、売買契約を締結いたします

• 宅地建物取引主任者による重要事項説明を受けていただいた後、売買契約を締結いたします。（当相談室では必ず売主様も重要事項説明を受けていただきます。）
• 付帯設備表の確認などその他の書類の確認を行います。
• 全て納得されて確認した後に記名押印をいただきます。

7. 抵当権の抹消手続きを行ってください。（※抵当権が付いている不動産のみ）

• 買主様の本審査終了後、速やかに抹消手続を行っていただきます。

8. 残代金の受領・登記移転と不動産の引渡しを行います。

• 司法書士の確認のもとに、残代金のお振込み、登記移転を同時に行います。同時に建物の鍵と設備関係書類を買主様にお渡しいただきます。。
• 売主様が事前にお引越しをされている場合は、引き渡し前に、買主様にお部屋の状況を確認していただきます。
• 引っ越しがまだの場合は、引っ越し後に買主様にお部屋の状況を確認していただきます。

9. 瑕疵担保責任期間中は何か問題があればご連絡いたします。

• ３ヶ月間、売主様には瑕疵担保責任がございます。
• その期間中、何か問題が発生すれば売主様にすぐにご連絡いたします。
• 売主様の方で何か問題がございましたら、当相談室まで遠慮なくご連絡ください。