住宅ローン延滞のご相談・任意売却をお考えの方へ：武蔵野不動産相談室株式会社

住宅ローン延滞のお悩みを解決することができます。
必ずしもご自宅を売却する任意売却をお勧めするのではなく、ご自宅を残す他の方策もご提示させていただきます。
難しい専門用語を平易な言葉にてご説明いたしますので、理解しながら解決へ向けて進められます。

ご相談は無料となります。
任意売却となった場合も無料※仲介手数料は債権者様から頂きます。
その他の場合で各種専門家への紹介も無料となります。

住宅ローンを延滞中もしくはローンの返済が厳しいとお考えの方に対応いたします。

親子間や親族間でご自宅を売買するという方法もございます。

　ローンの滞納や債務者への返済が厳しい・・・そのような時、子供や親族が『それなら私が買うよ』と言ってくれた。。。そのような親子間・親族間売買を弊社ではサポートしております。是非、上記の特設サイトや本ＨＰ内の親子間・親族間売買ページもご参照ください。きっと皆様の今後にお役に立つことができるはずです。

住宅ローン滞納の解決事例はありますか？

弊社では月に５件ほど（平成２３年１月現在）住宅ローン滞納のご相談をいただき、２～３件ほどのペースで解決を図っております。任意売却となるのはそのうちの７割程となります。返済額が大きい場合は、任意売却後に債務整理もしくは自己破産された方がメリットが大きいため、そのような結果になるのですが、そうでない残り３割の方の場合、弁護士先生にお願いして法的に整理していただきます。この点はお客様との相談次第となります。

以下は弊社にご相談いただいた事例で、埼玉県Ｍ市での住宅ローン解決の事例となります。最終的には任意売却をお選びいただきましたが、自営業でやられている会社の業績は悪くなく、住宅ローンの返済が他を逼迫させていたので、自宅を処分し、会社の方を残す選択をされました。仕事が順調ですので、将来は自己資金で住宅をご購入したいということです。

１）お電話でのご相談	２００８年１０月、お客様（奥様）からのお電話がスタートでした。まずはお電話でのご相談です。住宅ローンの返済が４～５ヶ月滞納をしているとのことでした。この時点で借換による滞納やリ・スケジュールにて対応できる可能性は消えます。１ヵ月でも滞納してしまうと、対応の幅が狭くなってしまうのです。お話をしていく中で、対応策を幾つか上げたところ、それではご自宅が幾らで売却できるのか？親族間売買などの他の方策も取れるのか？などを知りたいということになり、ご自宅にお伺いすることになりました。
２）お客様ご自宅でのご相談	お電話から１週間後の火曜日です。お客様のご自宅にてご主人様と奥様を交えてのご相談です。資料を突き合わせると、バブルの頃に多額の住宅ローンを借り入れて注文住宅を建てていました。現時点での債務は３,８００万円です。ただ、売却査定をすると１,７００万円ほどでした。少なくとも２,０００万円ほどは債務は残ってしまいます。住宅ローン特則の可能性を弁護士と検討した結果をお話をしたら、やはり債務が大きいためそれでも月々の支払いが苦しいので、任意売却の方向で検討をしたいということになりました。あと１ヵ月滞納で代位弁済となってしまいますので、余り時間をかけないで結論を出すことでその日は終えました。
３）任意売却のご依頼	お客様ご自宅でのお話の翌々日、「任意売却する方向でお願いいたします。」というお電話をいただきました。そこで、さっそく夜ご自宅にお伺いし、媒介契約書をいただき売却準備に入ります。次の日には、債権者であるＭ信用保証（Ｍ銀行系の保証機関）に電話をし、任意売却する旨を伝えました。そしてネット、チラシなどで販売を始めました。
４）建物調査（ホーム・インスペクション）	建物の査定をしていて、建物の床の一部が撓んでいたり、漏水の跡があるのを発見いたしました。任意売却の場合は、建物の瑕疵は免責（責任を負わない）の形で売却を行うのですが、この状態ですと購入者が購入を躊躇う可能性があります。スムーズに売却ができない可能性があります。そこで、第三者専門家を入れて、建物調査を行いました。基本構造部などには問題がなかったため、報告書にまとめていただき、購入者に安心してもらえる材料をつくってから販売を開始しました。
５）購入者の案内	販売活動の反響が次々に入ってきました。床が軋むところがあると驚いていましたが、建物調査の報告書を見せると安心していただけるので、きちっと不動産をＰＲすることができました。
６）申込書の取得と債権者との協議	ご案内した購入予定者のお客様から申込書を取得しました。１７００万円です。そこで配分表をつくり、債権者Ｍ信用保証に送りました。債務は無担保債務で２１００万円以上（遅延損害金も含めます。）は残ってしまいます。３～４日ほどで承認を得られましたので、そのまま売買契約に進めることができるようになりました。ちなみに、売主様の引越費用も２０万円ほど工面させていただくことができました。
７）売買契約	債権者の承認を得られましたので、そのまま売買契約を締結です。
８）引越しの準備	お客様の引越しのお手伝いです。売買契約後、２～３週間をかけて引越先探しのお手伝いをいたしました。無事、お部屋が決まり、保証金などは弊社が立て替えてお支払いさせていただきました。綺麗なマンションでこれから新しい人生を始めるのにふさわしいマンションでした。
９）所有権移転と引越し	銀行の一室で所有権移転登記と残代金決済の手続きです。買主様よりいただいた売買代金はそのままＭ信用保証に渡ってしまいますが、お客様はどこかホッとした様子です。引越しは前日に終えておりますので、鍵をそのまま買主様へ渡して終了です。
10）債権者からの連絡	１ヶ月ほどして債権者のＭ信用保証から連絡がありました。残りを一括返済してくださいという連絡です。もちろんできませんので、できませんと回答していただきます。現在の収支計画も送ります。その後、しばらく何もなかったのですが、半年ぐらいしてから、再度の連絡がありました。債権をサービサーに譲渡する予定とのこと。２０１０年２月です。翌月にはＮサービサーに譲渡した旨の連絡を最後にＭ信用保証は去っていきました・・・
11）Ｎサービサーとの交渉	ここからが正念場です。サービサーは債務の２～１０％前後で債権を購入しておりますので、うまく相手に利益を与えつつ、こちらで無理がない数字を折衝していかなければなりません。最初の交渉では２１００万円の債務に対して、１０００万円の一括返済か、１０年払いの線となりました。そこから１ヵ月ほど交渉したのですが、なかなか金額は落ちません。８００万円が限度ということです。お客様と相談し、弊社の提携している弁護士に相談していただきました。自己破産が良さそうです。
12）決着と支払い	お客様が自己破産する旨をＮサービサーに伝えました。そこで話は急転回。Ｎサービサーが本当の限度額を提示してきました。これならお客さまも無理なく支払える金額です。お客様には、自己破産するよりも支払っていきたいという意思がおありでしたので、ここで決着です。書類の手続きを行い、その後、月々決められた金額を支払っています。弊社の役割はここで終わりとなります。

武蔵野不動産相談室のサービスはどのようなものですか？

住宅ローンを延滞中の方、もしくは住宅ローンの返済が厳しく生活が成り立たない方に、弁護士、司法書士と共同し解決方法をご提示するものです。他社様と大きく違う点は、先に解決策ありきで解決としない点にあります。不動産業者だから任意売却がいいですよ、弁護士、司法書士だから民事再生としましょう、と先に解決策を持たないスタイルです。必ずお客様とのご相談により事情を把握した上で、解決策をご提示させていただくスタイルを取っております。

また、専門用語が多いため、可能な限り平易な言葉にてお客様に分かり易く説明するようにしております。

他社様との違い

先に任意売却・個人版民事再生法・その他と解決策ありきで対応しません。　　　　お客様の事情を踏まえて最善の解決策をご提示する点が違います。

何か家を残す良い方法はありませんか？

弊社では家をひとまず残す方法として、親子間・親族間売買というご自宅をひとまずお子様や親族へ売買にて譲渡する方法を良く行っております。この方法については弊社の親子間・親族間売買ページをご参照いただければと思いますが、債権者に対しては時価での売買であれば問題ありませんので、この方法にて対応することが多々あります。ただ、そのためには様々条件がありますので、考えられている場合は、弊社までひとまずご連絡を頂ければと思います。

住宅ローンを延滞しつづけるとどうなりますか？

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の場合、6ヶ月間延滞しつづけると予告があり、その後「期限の利益の喪失」と言いまして、住宅ローンの残額を一括して返済を求められます。大手都市銀行などでは3ヶ月で「期限の利益の喪失」となり、残額の一括返済を求められるようです。その後は債権者の方で競売にかける手続きが進み、最終的には競売によって、ご自宅を立ち去るしかなくなります。そうならないためにも、早目の対応が必要と言えます。

なお、金融機関から「代位弁済」が来ますと、もう支払の延長などの交渉には乗っていただけず、売却によって、住宅ローンの残額を一括返済するしか方法はなくなります。もしくは、借金をして借入残額の一括返済のみです。

住宅ローンの返済が苦しいという段階ですが、何か良い対策はありますか？

この段階でしたら対策手段が多くあります。是非、縁遠くともこの段階で当相談室にご相談ください。一度でも延滞されてからでは方法は限られてきます。まずご検討いただくのは、金融機関と直接お話しいただき、月々の支払額を変更していただくことです。これにより少しは楽になる可能性があります。その上で他のものをカットしていきます。また、ご自宅の査定額が住宅ローンの残額よりも高いようでしたら、通常の売却によって残額をなくす方法もあります。そして現実に見合った月々の返済で対応できるような不動産をお買い求めをしていただくのが最も良いものと思います。

主な解決方法はどのようなものがありますか？

住宅ローン返済問題には、以下のような解決方法があります。

任意売却

任意売却（自己破産）

個人版民事再生法（住宅資金特別条項・住宅ローン特則）

その他

任意売却とは債務者（お客様：住宅ローン借り入れ当事者）と債権者（各金融機関・抵当権者：住宅ローンを貸し出し当事者）との合意のもとに、競売の対象となる不動産（お客様のご自宅）を任意に売却することを指します。これですとご自宅は手放すこととなります。

一方、ご自宅を手放さない方法として、個人版民事再生法（住宅ローン特則）があります。住宅ローンの支払方法の変更を認める制度です。完済期限を延ばしてもらい毎月の支払額を少なくし、無理なく支払える形にもっていきます。これでしたら住宅は手放さなくても大丈夫です。但し、継続かつ安定した収入のある個人しか利用できず、残念ながら住宅ローンの残額は減少しません。司法書士・弁護士の先生にお願いする形になります。

その他として、1度も延滞していない段階でしたら、金融機関と交渉して月々の支払額を変更してもらえる可能性もあります。また、もし他に不動産があるようでしたら、そちらを売却することで住宅ローンの繰り上げ返済も検討できますし、親族からの借り入れによる残債圧縮なども視野に入れてはいかがでしょうか？当相談室ではお客様の個別の事情を把握した上で、ご助言させていただきます。

個人版民事再生法を利用するには、どのようにしたらいいのでしょうか？

既に個人版民事再生法をご利用されようと決められているようでしたら、司法書士・弁護士の先生に直接お尋ねいただくのが最も良い方法と思います。方法等について教えていただけるはずです。心当たりがないというようでしたら、当相談室から司法書士・弁護士の先生をご紹介させていただきますので、お気軽に当相談室までご連絡ください。なお、費用は概ね40万円～70万円前後となっているようです。費用対効果に見合うものか一度ご検討されてからお尋ねいただく方がよろしいものと思います。　※詳細は司法書士・弁護士各先生にお尋ねください。

個人版民事再生法を利用する際の注意点はありますか？

必ずしもそれがお客様にとって最善の回答ではないかもしれないということを気を付けられたらと思います。最終的に任意売却を選ばれたお客様にヒアリングしたところ、かなり多くの方がこの個人版民事再生手続きを取られていたようです。それでも支払いを続けるのが難しかったのです。支払が苦しい、延滞中という時点で、個人版民事再生手続きでは問題の根本的な解決にならないケースがあります。それであれば、最初から任意売却の選択をしていただき、早目の再出発を取られた方が良いかもしれません。

任意売却のメリットは何ですか？

自宅を手放すことになりますが、競売と比べればメリットが大きいものと考えられます。

競売よりも市場価格に近い価格で売る事ができ残債も少なくできる。
普通の売却と形態が近いので、隣近所の方には延滞で売るということを知られないで済む
債権者との交渉、残った債務、売却価格により引越し代等をいただける可能性がある。

お客様の声としてはローンの延滞を隣近所に知られないで済むということにメリットを感じられる方が多いようです。また、売却価格と残った債務によっては、引越し代を見ていただける場合があります。（原則、引越し代は出ません。）再出発を念頭におかれるなら、任意売却の方が競売よりも格段に有利となります。

任意売却すると残った債務は消えるのでしょうか？

残念ながら債務は残ったままとなります。その後は、不動産を担保としない（つまり抵当権が付かない）無担保債権として、サービサー※注1が金融機関から譲渡され、お客様に支払いを請求していきます。例えば2,000万円の住宅ローン残額で任意売却によって1,000万円で売却ができた場合は、経費等を仮に80万円分とみなすと、

2,000万円―1,000万円―80万円＝920万円

この920万円分の無担保債権が残る訳ですが、その債権をサービサーがお客様に支払いを求めていくことになるのです。したがって、任意売却が終えたからと言って債務が消える訳ではないのです。

※注1サービサー法により特定金銭債権を買い取り、または回収の委託を受けて特定金銭債権の回収を行う、法務大臣の許可を得て設立された会社のことを、簡便的にサービサーという名称で記述いたしました。

任意売却をしても債務が残るなら月々の返済はどうなるの？

もし、無担保債権がサービサーに移ったなら月々の返済額は交渉可能です。ある程度、無理のない月々の支払い内で対応することができます。何故なら、サービサーは金融機関より格安で残った債務を買い取るからです。当相談室では直接サービサーの方からお伺いした訳ではないのですが、司法書士の各先生にお伺いしたところ、残債務の1％～7％前後で買い取るらしいのです。（定かではなく申し訳ありません。）したがって、月々の支払を多少低くしても、無担保債権1,000万円に対して10万円～70万円で買い取り、1,000万円として債務の支払い催促をしていく訳ですから、月々2～3万円にて3年以上返済をしてもらえれば、最悪は元を取れるのです。交渉の余地は大きいはずです。

なお、一時金の支払いにより残った債務の取り消しも可能性があるようです。したがって、当相談室では、任意売却の場合も司法書士の先生をご紹介し債務の交渉まで視野に入れたプランをご提示させていただきます。

任意売却の流れはどのようになりますか？

当相談室の場合は以下のような流れになります。但し、当相談室と付き合いのある任意売却会社と話をしたところ、業者によって各々手法が異なるため、流れは微妙に違いがあるようです。したがって、正解が複数ある設問みたいなものなので、他社と違いあってもご心配は要りません。任意売却によってお客様自身が何を得られるか？そこに重点をおいて頂き後はお任せ下さい。

１）金融機関からの返済督促	各金融機関よりお客様に支払い督促通知が来ます。
２）当相談室へのご相談	当相談室かお客様ご自宅でご相談させて頂きます。任意売却の流れと売却後についてご説明いたします。返済状況・延滞期間・債務者の確認をいたします。
３）売却のご依頼	当相談室に売却のご依頼（専任媒介）を頂きます。 ※必要書類作成のため、ご自宅も訪問させて頂きます。 ※なお債権者との事前折衝を併行して行います。
４）債権者との事前折衝	債権者想定の抵当権抹消価格をヒアリングします。その結果を元に売出価格などを算出いたします。 ※交渉には媒介契約書が必要のため事前取得させて頂きます。
５）債権者への書類送付	金融機関に必要書類を作成し送付いたします。当相談室が今後、金融機関に対しての販売窓口となります。
６）販売活動を開始	自社HP、ヤフー不動産などのネット広告紙チラシや近隣不動産業者への案内など販売を積極的に行います。
７）買主様のご案内・買主様より購入申込の受付	買主様の案内を行い、購入申込を頂きます。 ※お客様には住み替え先をお探し頂きます。
８）債権者との協議	債権者に購入申込が入った旨を連絡します。抵当権の全額抹消に向けた協議を行い合意を得ます。
９）売買契約の締結	売買契約を締結いたします。
10）抵当権の抹消・差押えの解除	抵当権の抹消を行います。差押えは解除が必要であり１ヶ月程時間を頂く場合があります。
11）物件の引き渡し・引越し	残代金の決済および所有権の移転を行います。お客様にはその後、お引越しをしていただきます。
12）無担保債権の交渉	月々の支払い額を債権者と約束します。必要な場合は弁護士、司法書士の各先生にて債権者と交渉していきます。
13）新しい生活の開始	住宅ローンから解放され新しい生活を開始します。数年後には住宅ローンを組み新たな住宅を持つことができます。