相続対策・相続税対策をご希望の方へ：武蔵野不動産相談室株式会社

窓口を当相談室に１本化することで税務や権利関係の調整など様々な労力が軽減できます
全てのご質問に、当相談室がまずはご回答することで、税務や登記、ファイナンスどれを先に解決していけばいいのかを明確にお伝えできます。

相続対策のご相談は無料となります。
相続税の簡易査定は基本料金8万円＋不動産1筆＊1万円となります。
相続税対策の各種実務はお見積もりをご提示したあとの実行となります。
相続税還付請求手続きは成果報酬となります。着手金等は無料です。

相続専門の税理士、不動産鑑定士法人（当社提携：フジ総合鑑定・フジ相続税理士法人他）との共同作業により、相続税対策、相続対策による不動産管理法人の設立、相続時課税清算制度の利用、相続税の見積もり、これらによる不動産売却、活用のご提案をいたします。

相続対策・相続税対策をお考えのお客様へ

相続税対策って必要なの？

結論から言いますとこれからは必要になるものと思います。
現時点の税制では、相続税に関係するのは、相続が発生した人の4～5％ほどと言われております。結構少ないんです。多くの方が関係しない理由は最大8,000万円の基礎控除額の大きさにあるものと思います。※注1 8,000万円以上の資産を残さなければ、手続きは必要ですが、相続税は発生しないからです。
したがって、現時点の税制では多くの方は相続税対策は必要ないと言えたのですが、平成21年度に行われるだろう相続税の改正では、対象者が20％程度に増えるものと言われており、今まで関係ないと考えられていた方でも、相続税対策が必要になるものと考えられます。

　※注1 法定基礎控除5,000万円＋法定相続人1人当たり1,000万円（最大3名まで）

平成21年度の相続税大改正って何なの？

２００８年１２月６日現在、平成２１年度では課税率の強化は先送りされることになりましたが、自民党税調で検討され施行されそうなのが遺産取得課税方式です。この遺産取得課税方式とは、各相続人が実際に取得した遺産について、相続人ごとに相続税を計算する方式のことです。現行は家族全体で負担するべき相続税額を計算し、実際に分けた財産の割合に応じて相続税を負担する方式で、１世帯の財産総額が少ない世帯では相続税を負担しなくても済む税方式でした。
遺産取得課税方式の税制が施行されますと、税が賦課される人の数も現行の5％から20％に増えるとも言われており、相続税が生じるケースが今以上に増えるのではないかと予測されます。また、同時に換金化の必要性で不動産を手放す人が増え、その影響で不動産価格の下落も予想されます。
したがって、不動産を早めに換金化し、相続税に充てる作業が必要なケースも増えてくるものと思います。平成２１年度では課税率強化は避けられましたが、相続税の本来の機能である遺産の再分配を進める方向では変わらず、いずれは課税強化を賦課してくるものと思います。早めの対応が不可欠と言えるものと思います。

どの程度の相続税が発生するのかを簡単に知りたいのだけど？

まずは財産全体を把握して見てください。不動産の評価は固定資産税の納付通知書の評価額、あとは現金、株券などの有価証券で時価で評価いたします。これで大雑把でありますが財産全体を把握できるものと思います。その後、財産全体から基礎控除（5,000万円＋1,000万円＊相続人＜3名まで＞）を引いた数字が課税遺産額となります。そこから税率をかけて、控除額を引いた数字が相続税となります。

なお、相続税は配偶者がいるかいないかで大きく違い、配偶者がいれば法定相続分もしくは1億6千万円までは相続税はかかりません。つまり、遺産課税額の1/2までは無税にすることができるのです。

反面、配偶者がいない場合は相続税が重くなり、財産が1億円で子供1人の世帯（課税遺産額は控除を引いて6,000万円）の場合は、概算で600万円の相続税がかかってくるということになります。東京都内、特に23区内で不動産をお持ちの方でしたら、まず財産額は1億近くになるものと思われますので、現金の用意や相続税対策が必要になって参ります。

武蔵野不動産相談室はどのような役割をしてくれるのですか？

「餅屋（もちや）は餅屋」という言葉もあるように、あくまでも当相談室は、不動産の専門家ですので、各士業との連絡等を取りまとめるハブ（連結点）の役割に徹します。その他に当相談室でお手伝いできることとしましては、

当相談室が各専門家をまとめる窓口となり、最善の対策案をご提案します
不動産のご売却のお手伝い、有効活用のご提案を行います。
相続時における土地評価の厳密な調査を行います。

各士業が提案する最善案と相続人、非相続人であるお客様の最善案は、必ずしも一致しません。そこで、当相談室がお客様の最善案をお客様と共につくり上げてまいります。

慣れない相続税対策では、専門用語も多く、なかなか理解することが難しい面があります。それを平易な言葉にてお客様にお伝えいたします。

実際に相続が起きた後ですと、相続税の申告期限が10ヶ月と決して長くないため、複雑なやり取りを窓口１本化にして行い、スムーズに行うことが必要です。それを当相談室が請負います。

もし、不動産の売却を依頼するとしたら、大手の方がいいのでは？

単純な売買でしたら、大手仲介会社の方がよろしいかと思います。しかし、相続税対策など税務や権利の関係がある場合は、相互に様々な関係がありますので、当相談室のようなコンサルティング会社の方がお役に立つものと思います。また、その他にも、下記事項に特色があるものと自負しております。

不動産をスムーズに換金化できます。
不動産の有効活用案を作成し、付加価値を高めて売却できます。

当相談室では、不動産の買い取りを行う、大手ハウスメーカーや不動産再販業者との関係構築に、日常の業務を通して努めております。そのノウハウを利用し、300 坪以上の大型用地でしたら注文住宅メーカー、小型用地なら建売業者など、各不動産の特性を見極めた上で、最適な売却先を見つけ出し、換金化をスムーズに行います。

売却の際にも、単に土地を右から左に流すのではなく、どのようにしたら最も高く売れるかを検討し、プランを描いた上で活動いたします。場合によってはマンション、戸建分譲地、オフィスなどバリエーション豊かに付加価値を添えて活動いたします。

相続対策における不動産の有効活用は何をするの？

相続対策における不動産の有効活用と言いますと、どうしても賃貸住宅の建設をイメージしてしまいますが、郊外や駅から遠い立地ですと空室が多くなる傾向が強く、例え、相続税対策では有効だとしても、その後の運用の面ではマイナスが大きくなる可能性があります。

そこで、当相談室における不動産の有効活用とは、お客様のライフプランを考慮した上で下記のような活用方法をご提案いたします。

不動産の交換、買い替えによる収益性、換金性向上のご提案
眠らせている不動産の収益性、換金性を高めるご提案
収益悪化している不動産のリノベーション等を通じた収益性改善のご提案

お客様とのご相談に応じ様々なご提案をしていきたいと考えております。また、全体の資産を見渡す必要が生じる場合は、提携するファイナンシャルプランナーとの共同提案とさせていただきます。

相続の申告は終わったけど・・相続税を支払い過ぎてはおりませんか？

相続税額は財産を評価する税理士の先生のスキルがモノを言います。誰しも得意・不得意分野があるものでして、もし財産評価に関してあまり得意とされていない税理士の先生による申告でしたら、過払い分が還付される可能性があります。えっー戻ってくるの？と思われた方もいると思います。そうなんです。相続税は申告期限から５年以内であれば、過払いを還付してくれる制度があるからなんです。土地の評価に時価の下落率、法的規制など固有の属性を入れ再評価することで、路線価格の単純な当てはめによる申告税額より税額を少なくすることができるからです。そこで当相談室では、相続を専門に行っている不動産鑑定士・税理士の先生と共に還付手続きにご協力をさせていただきます。

報酬は還付された場合のみ頂く成果報酬となります。
着手金は無料、ご相談も無料です。

顧問の税理士の先生がいらっしゃる場合などには諸事情から大変ご依頼しにくいと思いますが、この再評価により何百万円、何千万円もの差が付く場合があります。また、会計記帳の専門の税理士の先生と相続税を専門の先生とは本来の守備範囲が違うものと割り切って考えられ、まずはお気軽にご相談いただきご検討をいただければと思います。

豊かなリタイアメント・プランをお考えのお客様へ

豊かなリタイアメント・プランって何ですか？

日本ではその資産の大半を不動産が占めていると言われております。退職後の人生を豊かに送るために、ご所有の不動産を活用してみてはいかがでしょうか？というのが当相談室の「豊かなリタイアメント・プラン」の骨子となります。

持っている不動産をどのように活用するの？

お客様１人１人、資産状況等は異なりますから、それに合わせてプランをおつくりいたします。実例としましては、２３区内の戸建を売却（現金を得る）→駅前の収益物件を購入（賃料収入確保、若干の手元資金を確保）→田舎暮らし（賃料収入で暮らす）というケースもあります。
ご所有不動産の属性を把握して、売却なのか、賃貸なのか、それとも活用するのかを、お客様がイメージするその後のプランに合わせてご提案いたします。