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相続事例3:相続での叔父叔母の土地持ち分を買い取った事例

相続事例3:相続で取得した叔父叔母の土地持ち分を買い取った事例

概要:

両親は祖父名義の土地に家を建てて住んでいるが、祖父がなくなり土地を父と叔父、叔母が相続することになった。息子である自分が叔父叔母の土地持分を購入したい。

不動産の種別:土地

売主:叔父、叔母(持分3分の1づつ) 買主:息子(甥)

売買時のローン:必要

不動産の時価:4,000万円(土地全体6,000万円) 住宅ローン残高:0万円

希望ローン額:4,000万円  自己資金500万円(両親からの贈与含め)

ご相談内容:

両親は祖父名義の土地の上に家を建てて祖父と一緒に暮らしていた。8年前にその祖父が亡くなり、土地はその子供3人で相続をすることを約束した。父と叔父、叔母の3人だ。しばらく動きは何もなかったが、七回忌が終わったときに3人で話をしたときに、土地を売却するかその分の財産を分けて欲しいという話になった。祖父は財産といっても主に土地のみでほとんど現金はなかった。また、両親も財産分与の現金は持っていない。やはり土地を売却しなければならない。

両親は実際に住んでいるため第三者への売却は考えられず困っていた。そこで息子である自分が、ローンで買い取ることができないかと思い動くことにした。ただ、金融機関に回ったところあまり芳しくない回答が多かったため、何か良い打開策がないのかと思い、弊社にご来室いただいた。

問題点:

1)叔父叔母から住宅ローンを受けて買い取れるのか(親族間売買)

2)土地持ち分のみでも買い取れるのか

3)少し安く買っても問題ないのか

解決方法:

息子さんのご年収は希望する住宅ローン額4,000万円に届くので問題なし。また、叔父叔母からの購入という親族間売買である点も問題なくクリアできた。ただし、土地購入のみの住宅ローンを組むというのが引っ掛かってしまった。というのも、一般的に建物がある土地には融資をしても、土地のみの購入についてはほとんどの金融機関は融資対応しないからだ。弊社でも提携先金融機関には相談をしたが、ほとんどが土地のみだとNG、数少ない金融機関はOKを出してくれたが、金利は2%後半からという状況(2015年時点)であった。

金利で少し迷っていたところ金融機関から、両親の家も一緒に買って住むというのであれば親子間売買となり親族間売買よりも一段審査のハードルが上がるが金利が安くなる可能性がある、ただしダメな可能性もあるがやってみるか、という提案があった。そこで試しに審査をかけてみたところ、両親は住宅ローンを完済済みであったため、借金苦による不動産売買でない判断をいただき、なんなく金利が1%台で承認が下りた。

あとは売買価格。土地全体の評価は6,000万円ほどなので叔父、叔母の持ち分3分の2から計算すると売買価格は4,000万円となる。ただ、ローン負担が重いため、叔父叔母との話し合いの末3,000万円にしてもらった。時価よりも安いので気になったが、弊社で親子間売買・親族間売買の実績と提携税理士との時価算出をした結果、著しく安いには該当しないという結果になった。そこで3,000万円で土地持分を、両親からの贈与を含めた自己資金で両親の建物名義を購入して問題解決とした。

同じような事例でご相談がある場合は、是非当相談室までご相談ください。

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