相続事例４：故郷に戻る親の家を子供の自分が買った事例
概要：
不動産の種別：一戸建て
売主：父親 買主：息子夫婦（息子とその妻）
売買時のローン：必要
不動産の時価：４,５００万円（売買価格は３,２００万円）
住宅ローン残高：父親の借り入れ残高はなし
希望ローン額：２,６００万円 自己資金 ：８００万円
ご相談内容：
両親が父親の故郷であるA県に行きたいという話になった。A県には父が相続をした祖父の家があるので、そこをリフォームして生活をするとのこと。そうすると問題となるのは今住んでいる一戸建て（実家）。父親は生活資金を増やすため売却をした方が良いという意見。一方で母親はA県に行って馴染むことができなかったり、また万が一父親が亡くなり一人になった場合に今の家に戻りたいので売却をせずにそのままにしておきたいという意見であった。互いに意見を譲らず１年近く経った頃、実家近くの賃貸住宅で生活をする息子夫婦から連絡があり、「今の家（実家）を安く譲ってくれて、リフォームしても良いなら買いたい」という話が出てきた。理由は周辺で家を購入しようにも高くて手が出せないということで、実家の購入を思い付いたとのことであった。子供（孫）のことを考えると１～２年で何とかしなければならない、と多少急ぎの話でもあった。息子の妻は自分の実家も近隣にあるのでエリア的に問題なく、かつ将来義母が戻ってきても喜んで迎えられるということで、実家を購入することのハードルは小さかった。父親は第三者にできれば高く売りたがっていたが、息子へ売ることに賛成の妻（母親）や、息子夫婦や孫のこともあるので、最終的には承諾したのことであった。
次の段階として住宅ローン探しとなり息子夫婦で銀行に打診をしていった。某ネット銀行は審査申込をしたところ審査承諾で返ったきたが、詳しい話を聞こうと電話をしたら「親子間での不動産売買には利用できない」と断られてしまい本審査には進まなかった。他のネット銀行もネット上は審査承諾での回答だが、その次の手続きを進めるために親子間売買で問題ないかを確認しようと電話をすると同じようにことごとく断られてしまった。諦めずにネット銀行以外の銀行へも回ったのだがほぼすべての銀行で断られてしまい、唯一、審査を受け付けてくれる銀行からは「不動産会社が作成した重要事項説明書と売買契約書があれば審査はできる」と言われたが、「審査の結果、ご期待に沿えないことがあります」とも言われ、それだったらお金をかけて不動産会社に依頼をして書類を作成してもらっても無駄になるなら意味がないと考え断念をした。
親子間での不動産売買を断念しかけていたころ、父親から費用は負担をするから専門家に相談をしてみたらとアドバイスを受けたので、複数の会社に相談してみることになった。その中の１社に弊社があり、理由は特になく弊社にてそのまま手続きを進めさせていただくことになった。
問題点：
１）親の家（実家）を息子が住宅ローンを組んで買うことができるのか
２）時価よりも安く売買をして問題ないのか
解決方法：
息子夫婦の世帯年収は６５０万円強あるので、住宅ローンの融資額は５,０００万円ぐらいまでであれば問題なく融資は出ると判断。実際、ネット銀行からはネット（事前審査）上であるが融資額４,７００万円の審査承諾を得ているので裏付けは取れている。あとは金利等の問題だが、弊社提携の銀行からは１つ条件がつき、両親が退去して実際に故郷に戻ったことを証明してもらえれば一般的な金利で融資を行うとのことであった。実務的には両親の住民票を提出して、今の住まいを退去している事実の証明することである。これは両親とも問題ないということで１）の問題点はクリアできそうと判断できた。親の家を息子夫婦が住宅ローンを組んで買うことができそうだ。
続けて２）の問題点。時価より安く売買すると税務上の低廉譲渡の問題が生じてしまう。場合によっては多額の税金を支払うことになる。また、銀行からも低廉譲渡になると問題なので、融資を実行するまでに時価であることを証明して欲しいとの条件がついた。時価は一般的な査定方法だと４.５００万円前後となるが、息子夫婦の希望は２,８００万円であった。かなり金額の差がある。弊社提携の税理士に確認をしたら、４,５００万円の約４割引きの２,８００万円では、さすがに低廉譲渡の可能性があるとの回答であった。そこで、売買価格をいくら下げられるか弊社で査定し、その上で提携をしている不動産鑑定士に確認をしてみた。結果、不動産の瑕疵（問題点）を指摘すれば、３,２００万円あたりの時価が出せるということであった。それでも希望の２,８００万円との差額は４００万円ほどある。これを息子夫婦に伝えたところそれでも２,８００万円の希望であったので、両親のご協力をいただき、差額を埋める対策を立てたところ、最終的には売買価格３,２００万円でも構わないということになった。時価４,５００万円よりは安い３,２００万円の売買価格で進める話になり、２）の問題は解決できることになった。
ここまでで問題は解決をしたので弊社にご依頼をいただき手続きを進めることになった。まず資金計画を行ったところ融資事務手数料や登記費用などの諸費用は２００万円弱と判明し、自己資金は８００万円あるので、売買価格を３,２００万円とすると融資額は２,６００万円と逆算で出した。その後、不動産調査を行うと同時に鑑定評価書の取得を依頼、続けて融資審査をかけることにした。１ヵ月後には鑑定評価書は完成し時価３,２００万円のお墨付きを得られた。融資審査も融資額２,６００万円、かつ変動金利で０.９７５％（令和７年５月）での承諾となったので、無事に親子間で家（実家）の売買契約の締結を行った。ここに至るまで当初の親子間の相談から１０ヵ月強、ようやくまとまった形になった。あとは流れ作業で両親の引っ越しをして住民票の転出と転入、そして新たな住民票を取得。その住民票と鑑定評価書を銀行に提出した後に息子夫婦で銀行にて住宅ローンを借りる契約である金銭消費貸借契約の締結。両親がＡ県から戻って来た３週間後に融資実行と所有権移転登記、引き渡しの手続きを終えた。令和７年９月現在、今後は令和８年の確定申告に向けて父親には譲渡所得税等の申告、息子夫婦には住宅ローン控除等の申告をサポートしてすべての業務は終わりとなる。
同じような事例でご相談がある場合は、是非当相談室までご相談ください。
