東京都杉並区で親子間売買・個人間売買・任意売却・相続対策・借地底地などの不動産コンサルティングと付加価値のある不動産仲介を行っております。

相続対策・相続入札をご希望の方

お客様が得られる成果

• 条件を整理しまして、最適な相続対策、高い売却価格をご提案いたします。
• 売却に関しては数多くの買い手を選んでお決めいただく入札制度を採用しております。
• 活用に関しては自己資金0円、借入金0円の有効活用をご提案できます。
• 窓口を当相談室に１本化することで税務や権利関係の調整など様々な労力が軽減できます

お支払いいただく費用

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• 相続対策のご相談は無料となります。
• 相続対策、後の土地入札売却は、成功報酬にて成約価格の3％＋6万円（税別）となります。
• 相続税還付請求手続きは成果報酬となります。着手金等は無料です。

相続専門の税理士、不動産鑑定士法人（当社提携：フジ総合鑑定・フジ相続税理士法人他）との共同作業により、相続税対策、相続対策による不動産管理法人の設立、相続時課税清算制度の利用、相続税の見積もり、これらによる不動産売却、活用のご提案をいたします。

相続対策・相続入札をお考えのお客様へ

武蔵野不動産相談室はどのような役割をしてくれるのですか？

お客様の窓口と全体のコーディネートを行います。まあ、税理士や司法書士など各士業との連絡等を取りまとめるハブ（連結点）の役割に徹します。その他に当相談室でお手伝いできることとしましては、

• 当相談室が各専門家をまとめる窓口となり、最善の対策案をご提案します
• 不動産のご売却のお手伝い、有効活用のご提案を行います。
• 特に高値が付き易い、不動産の入札を実施いたします。
• 相続時における土地評価の厳密な調査を行います。

各士業が提案する最善案と相続人、非相続人であるお客様の最善案は、必ずしも一致しません。そこで、当相談室がお客様の最善案をお客様と共につくり上げてまいります。

慣れない相続税対策では、専門用語も多く、なかなか理解することが難しい面があります。それを平易な言葉にてお客様にお伝えいたします。

実際に相続が起きた後ですと、相続税の申告期限が10ヶ月と決して長くないため、複雑なやり取りを窓口１本化にして行い、スムーズに行うことが必要です。それを当相談室が請負います。

貴社の入札制度はどのようなものでしょうか？

弊社では相続不動産の売却は、入札制度を採用しております。主に5～10社ほどの高い価格での買取実績のあるデベロッパー、買取再販業者に入札を行います。これにより、お客様にとっては以下のことを実現しております。

• 高い売却価格でのご売却
• 売却条件に合致した買主の選定
• 他の相続人、所有者様もご納得する価格、条件（他の検討者様との比較検討

具体的には、最初にお客様との間で売却条件をまとめた上で、入札条件書を作成し、その上で入札にかけるようにいたします。そのため、お客様の希望に沿った高値での売却を目指すことができるのです。

弊社は仲介の立場となりますが、双方の諸条件をまとめるコンサルティングを行う立場で動いていきます。

もし、不動産の売却を依頼するとしたら、大手の方がいいのでは？

かかる費用や手続きも異なりますので比較ご検討ください。相続税対策など税務やさまざまな権利関係がある場合は、当相談室のようなコンサルティング会社の方がお役に立つものと思います。また、その他にも、下記事項に特色があるものと自負しております。なお、大手会社とは異なり、費用を弊社で立て替えて行うことも可能です。

• 当初かかる費用を弊社で立て替えて行います。
• 細かい権利関係の調整（他の所有者様とのお話合い）などを行います。
• 代理人として諸手続き（越境や私道承諾）を行います。
• 付加価値を高めて（更地にする、分割できるようにする）売却できます。

当相談室では、不動産の買い取りを行うデベロッパーや不動産再販業者との関係構築に、日常の業務を通して努めております。そのノウハウを利用し最適な売却先を見つけ出し、換金化をスムーズに行います。

売却の際にも、単に土地を右から左に流すのではなく、どのようにしたら最も高く売れるかを検討し、プランを描いた上で活動いたします。場合によってはマンション、戸建分譲地、オフィスなどバリエーション豊かに付加価値を添えて活動いたします。

本当にその価格で売っていいのか分からなくて・・・

100坪以上の相続不動産ですと、坪10万円違うだけで1,000万円近い開きが出てきます。また、相対で一つの不動産会社と価格交渉をしていると、ふと他にもっと高い価格を出してくれるのがないのかな？と不安に思うこともあると思います。そこで弊社では100坪以上の相続不動産では、5～10社ほどの入札による売却をお薦めしております。そのメリットとしては・・

• 価格の比較が行うことができ、価格に納得ができます。
• 所有者が複数の場合、入札前の諸条件整理で皆様との間でコンセンサスができ、売買がスムーズに運びます。

など、いろんなメリットがあります。一方デメリットもありまして、一般的に入札方式は条件を整理しないと価格を比較検討ができなくなります。メリットもあればデメリットもありますので、弊社ではお客様とご相談しながら方法を決めていきたいと考えております。

相続対策における不動産の有効活用は何をするの？

相続対策における不動産の有効活用と言いますと、どうしても賃貸住宅の建設をイメージしてしまいますが、郊外や駅から遠い立地ですと空室が多くなる傾向が強く、例え、相続税対策では有効だとしても、その後の運用の面ではマイナスが大きくなる可能性があります。

そこで、当相談室における不動産の有効活用とは、お客様のライフプランを考慮した上で下記のような活用方法をご提案いたします。

• 不動産の交換、買い替えによる収益性、換金性向上のご提案
• 眠らせている不動産の収益性、換金性を高めるご提案
• 収益悪化している不動産のリノベーション等を通じた収益性改善のご提案

お客様とのご相談に応じ様々なご提案をしていきたいと考えております。また、全体の資産を見渡す必要が生じる場合は、提携するファイナンシャルプランナーとの共同提案とさせていただきます。

自宅に住み続けたいけど、相続税の支払いがあり売却しか方法はないのか？

弊社で最も多くいただく質問です。自宅を売却しないと相続税が支払えないが、本心は住み続けたいというお客様は多いです。弊社では、このようなご希望のお客様のお話を聞き、幾つかの対応策をご提案させていただいてきました。不動産の規模や形状に左右されますが、必ず対応方法はありますので、もしこのようなご希望がありましたら、是非一度弊社までご相談ください。

ポイントとなるのは、１）相続税の支払い　２）住み続ける　の２点となります。各オーナー様達には弊社提携の金融機関より融資を受けていただき、一時的に相続税分となる金額を他の相続人様へお渡しし解決。その後、自宅を含めた活用を行って融資への返済に充てていくことになります。

多額の相続税を支払うには、ご自宅を売却するしかないのか・・・と、あきらめずに是非一度弊社までご相談いただければと思います。

相続対策での有効活用にはお金がかかりますか？

かからない方法があります。自己資金0円、借入金0円の方法もあります。定期借家制度を利用し借地権を売却したうえで、買主様が建物をつくり賃貸に出す方法です。オーナー様にとっては土地を残しつつ、多額の借入金に苦しむことがなく、また、売却代金も入って不動産を活用する方法になります。但し、このような方法を採用すると、収益は低くなります。（当たり前ですが、オーナー様にはお金がかからない分、その分の支払いは収益から充てられるからです。）要はオーナー様の考え方次第であると思います。是非一度弊社までご相談ください。

相続の申告は終わったけど・・相続税を支払い過ぎてはおりませんか？

相続税額は財産を評価する税理士のスキルがモノを言います。誰しも得意・不得意分野があるものでして、もし財産評価に関してあまり得意とされていない税理士の先生による申告でしたら、一定の期限内に再申告すれば過払い分が還付される可能性があります。

相続税は申告期限から５年以内であれば、過払いを還付してくれる制度があります。土地の評価に時価の下落率、法的規制など固有の属性を入れ再評価することで、路線価格の単純な当てはめによる申告税額より税額を少なくすることができるからです。そこで当相談室では、相続を専門に行っている不動産鑑定士・税理士の先生と共に還付手続きにご協力をさせていただきます。

• 報酬は還付された場合のみ頂く成果報酬となります。
• 着手金は無料、ご相談も無料です。

顧問の税理士の先生がいらっしゃる場合などには諸事情から大変ご依頼しにくいと思いますが、この再評価により何百万円、何千万円もの差が付く場合があります。また、会計記帳の専門の税理士の先生と相続税を専門の先生とは本来の守備範囲が違うものと割り切って考えられ、 まずはお気軽にご相談いただきご検討をいただければと思います。

依頼するにはどうしたらいいの？費用はかかるの？

• まずは無料にてご相談させていただきますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
• その後、プランをご提案して実施する時に、どの程度の費用がかかるかを見積もりさせていただきます。