親子間・親族間の不動産売買とは？～適正価格や税金に関する注意点など基本情報を解説～

「住み慣れた実家を子に譲りたい」「住宅ローンが苦しいが今の家に住み続けたい」といった際に検討されるのが親子間・親族間売買です。しかし、身内同士の取引だからと安易に進めると、税務署から思わぬ指摘を受けるリスクがあります。

本記事では、プロの視点から親子間売買の仕組みと、失敗しないための重要ポイントを解説します。

目次

親子間・親族間売買とは？

親子間・親族間売買とは、文字通り親から子、あるいは兄弟や親戚などの親族間で不動産を売買することを指します。

通常の「普通売買」は、不動産仲介会社を通じて第三者へ売却しますが、親子間売買では「資産を家族内で引き継ぐ」「ローン返済のために身内に買ってもらい住み続ける」といった、家族の事情に合わせた柔軟な解決を目指すことができます。

親子間・親族間売買で住宅ローンを利用できる？

一般的に住宅ローンを組んでの親子間・親族間売買は難易度が高いと言われています。ただし、お客様の売買背景、生活状況、年収等の属性により住宅ローン等の融資を組むことは可能です。詳しくは以下のコラムをご覧ください。

親子間・親族間売買で住宅ローンが難しい理由～金利や注意点、審査通過のポイント～

第三者への「普通売買」との違い

特に気になる、手続きにかかるコストは、相手が誰であっても基本的には同じです。例えば以下のような項目が費用として発生します。

• 登録免許税：名義変更の際、国に払う税金
• 司法書士報酬：手続きを代行してもらう専門家への謝礼
• 印紙代：売買契約書に貼る切手のようなもの

これらは「不動産の価値」や「件数」で決まるため、相手が親族でも第三者でも金額に差は出ません。ただし第三者への普通売買と比べると次にあるような間接的な費用がかかると言えます。

①様々な税金の特典（控除）が利用できない

自分の家を売ったときに利益（譲渡所得）から最大3,000万円まで差し引ける『居住用財産の特別控除』がありますが、親子・夫婦などの親族間では使えません。また、買った側も住宅ローンの控除を使えないケースがほとんどです。

②融資の金利が高くなる、または借りにくい

親子間売買は「本当の売買」なのか「借金返済のための現金化」なのか判別が難しく、銀行にとってリスクが高いと判断されがちです。住宅ローン控除の件含め、詳細は以下のコラムもご覧ください。

親子間・親族間売買で住宅ローンが難しい理由～金利や注意点、審査通過のポイント～

弊社では、この2点についてコンサルティングを行いながら進めて参りますので、ご安心ください。

親子間・親族間売買の「適正価格」はいくら？

親子間・親族間売買における適正価格は以下のようになります。

• 売買の場合:『時価相当額』が適正価格
• 贈与の場合:『路線価格等による評価額』が適正価格

売買価格の適正価格については、国税庁のタックスアンサーなどでも「時価」という表現に留まっています。そのため、不動産会社の査定価格や不動産鑑定士の鑑定評価が最も適した根拠となります。

当相談室の対応

当相談室では、売買背景をベースに売買事例による時価と、路線価格・家屋評価額などを鑑みて、売買価格をアドバイスさせていただいております。また弊社にご依頼をいただいた場合は、時価の参考となる「査定書」を業務の中で作成して、取引翌年の税務申告の際に何かあればお客様にご利用いただけるようにしております。

税務対策や債権者対策上では、客観的な売買価格が必要な場合もあります。その場合は、不動産鑑定士による鑑定評価書の取得をしていただくようにお勧めしております。弊社には提携の不動産鑑定士がおりますので、お客様自身でお探しならずとも、ご紹介できますのでご安心ください。

なお、弊社では事前に無料で概算の鑑定額を取得してから、ローン審査の承諾後また売買契約時に費用をかけて鑑定評価書を取得する方法を取っております。その方が万が一、ローン審査が不調だったり、売買契約まで至らなかった場合に、鑑定評価書およびその費用が無駄にならないと考えております。

最も注意すべき点とトラブル事例

多方面・多角的に検討せずに、早急に結論を出すことは避けるべきです。

過去の相談例では、ご自身でローンを組み親子間売買を行った後、譲渡益に対する課税が700万円近くかかることが判明し、困って相談に来られた方がいました。売買契約前であれば対策のしようもありますが、一度登記が済んでしまうと、譲渡所得税を避けることはできません。

不動産会社に相談せず「自分でできる」と判断したことで、想定外の結果を招き、相当落ち込まれていました。目に見える事柄だけで判断せず、必ずプロのアドバイスを受けるようにしてください。

親子間売買にかかる「税金」の注意点

両親が昔安く買った実家を子が購入する場合など、売主に利益が生じると「譲渡所得税等」がかかります。

親子間・親族間であっても「時価で売買をする」のが前提です。そのため、取得時と現在の時価に差がある場合は注意が必要です。弊社では、お客様自身で税務署に確認いただくか、税理士と協働してこの税金問題をクリアしてから話を進めます。そうしないと、売買後に「こんな税金がかかるなら売買しなければ良かった」と後悔することになるからです。

【時期に関するご注意】

税金が主課題の場合、税務署での確認や税理士の協力が必要となります。そのため、税務の繁忙期である2月15日～3月15日は対応がほぼ不可能となり、その前後も対応が遅くなります。それでも2月から3月は税理士の簡易的な協力をもとに弊社で税額の目測はつけますので、それをベースに他の作業は進行します。

自宅を買ってもらう家族・親族がいない場合

「住み続けたいが、買ってくれる身内がいない」という場合もご安心ください。以下の方法があります。

• リースバック：一度、第三者に自宅を買い取ってもらい、賃料を払って住み続け、数年後にご自身か親族が買い戻す方法です。「子供がまだ学生で買えない」「ローンの履歴が消える数年後まで待ちたい」という方に有効です。
• じぶんリースバック（弊社独自提案）：お客様自身で法人を設立し、その法人に自宅を買い取ってもらう方法です。「自宅が第三者の所有になる」「賃料滞納で退去」「経費がかかりすぎる」といった不安を解消できます。

※上記を利用する場合は、自宅の時価が購入額を大きく上回っていることや、都市部など流通性の高いエリアであること等の条件が必要です

まとめ

親子間・親族間売買は、通常の売買以上に「価格の根拠」と「税金の試算」が重要になります。

「適正な売買価格を知りたい」「税金がいくらかかるか不安」という方は、まずはお気軽にご相談ください。

※関西・中部方面のお客様も上記にお電話ください。
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