トラブル事例１：８年前の親子間売買で、売却が容易でない不動産を買ってしまった事例
概要：８年前の親子間売買で、売却が容易でない不動産を買ってしまった
不動産の種別：一戸建て 売主：義兄 買主：自分（義理の弟）
売買時のローン：不要 不動産の時価：２,５００万円
ローン残高（債務含む）：なし 希望ローン額：なし
※ご自身様か他社様による親子間・親族間売買によって生じたトラブルの事例です。
相談内容：
８年前に妻の実家の敷地内にある住宅（土地建物）を購入。もともとその住宅は、妻の兄（以下、義兄）が土地を義父から贈与で譲り受け、二世帯代わりとして建てたもの。しかし、義兄は仕事の関係で九州地方に住むことになったため、空き家として管理されていた。そこで子供ができたため新居を探していた自分ら夫婦に義兄からその家を購入しないかという打診があった。賃貸ではないのは、義兄は住宅を建てるのに住宅ローンを１,０００万円ほど借りていたのでその返済を考えていたため。また、実家の敷地内にあるので第三者に売ることは考えづらくどうしようかと悩んでいたところ、新居を探している自身に白羽の矢が立ったということであった。検討をした結果、手持ちの現金１,０００万円と義父からの援助１,０００万円の計２,０００万円で不動産会社を通さずに直接、購入することになった。
そこまでは問題なかったが、住んでからの数年間で、妻と義理の両親との関係が悪化。今年に入り離れて住んだ方が良いとの結論となった。ただ、義父からの援助金１,０００万円はともかく、手持ちの現金であった１,０００万円は今後の生活もあるので戻しておきたいと思い第三者への売却を想定し義父と義兄に相談。義兄には「仕方がない」、また義父には「協力はしないけど、自分たちでできるなら売っても良い」と許可を得たので、不動産会社に依頼をして第三者への売却活動に入ることにした。
ところが、不動産会社から「調査をしたところ、建物がある敷地と道路は接しておらず、義父の敷地を通ることになる。これだと再建築が不可なので売ることができない。たとえ、売れたとしてもかなり安くなってしまうのでお薦めはしない。そのため、道路までの通路部分を義父からその土地を買うか貰うかして、譲り受けて欲しい」とアドバイスを受ける。しかし、このことを義父に相談するも「そこまですると自宅の庭が小さくなり過ぎるし、それも第三者の手に渡るとなると気を使って暮らすことになるので協力はできない」「多少は援助するから他で賃貸物件を借りて欲しい」と拒絶される。不動産会社からは匙を投げられてしまい、行き詰ってしまったため、弊社のホームページを見て親子間売買のトラブル相談を受けていることも知り、相談をしに来た。
相談の論点：
１）第三者に売却できる方法（道路への接続する通路を確保）はあるのか
２）現金１,０００万円は回収できる見込みはあるのか
解決方法：
不動産会社を通さない不動産売買には以下２点の問題が分からない場合があります。
１．建築基準法などの法令違反の売買となること
２．売却の際に買主の融資（ローン）を付けられない売買となること
今回は前者であり、建築基準法により「建築基準法上の道路に敷地が２ｍ接道をしていないと、建築の許可が得られない（意訳）」と定められていることから、対象物件は道路に面していない、違法建築を購入したことになる。不動産会社を通した売買では「重要事項説明」という法令上の制限の説明があるため、この辺りについて説明を受けるが、今回は直接の売買であったためその認識がなかったのがトラブルにつながりました。
１）については、義父からの協力がない限りは不可能と伝えました。実際に弊社にて現地を見てみると義
父の敷地を通らないと道路には出られません。そこで、義父と話をしてみたところ「通路部分を割くなど敷地を小さくする件については、全く協力できない」と前と同じく拒否。しかし、義理の息子（依頼者）の言い分は理解してくれて、「すぐには用意できないが１０００万円を支払っても良い」という承諾は得ました。そこで、分割払いによる土地建物の売買を提案したところ義父は承諾。建物をすぐ用意できる頭金５００万円として、残り５００万円は分割払いで支払う形にして計１,０００万円で依頼者から義父へ売買を行いました。土地は妻への援助金１,０００万円の返済分として妻から義父へ譲渡（代物弁済）としましたた。結果、２）は現金１,０００万円をすぐにではありませんが、回収できる運びになりました。
これで一件落着となり、トラブル相談は解決しました。１００％の解決ではなかったものの、依頼者は「長い間の懸案が解消できて助かりました」とホッとしたようでした。直接の親子間・親族間売買はマンションは問題が生じにくいので良いかと思いますが、一戸建てや土地は分譲地など権利関係が整理されていないものについては避けた方が良いでしょう。
同じような事例でご相談がある場合は、是非当相談室までご相談ください。
