トラブル事例２：親子間売買をしたが高額の税金の請求が来て支払うことができない事例
概要：親子間売買をしたが高額の税金の請求が来て支払うことができない事例
不動産の種別：一戸建て 売主：義父 買主：自分（義理の息子）
売買時のローン：必要 不動産の時価：５,５００万円
ローン残高（債務含む）：なし 希望ローン額：なし
※ご自身様か他社様による親子間・親族間売買によって生じたトラブルの事例です。
相談内容：
義父が経営する会社を清算することになり、その債務保証から義父の自宅を売却しなければならなくなった。その話を聞いてすぐ義父の会社の清算手続きをしている弁護士から義父の自宅を５,５００万円で購入しないかという打診があった。そこで、妻と一緒に義理の両親に話をしにいくと、「ローンはこちらで返済するので買って助けてくれないか」と言われた。当面住宅を購入する予定はなかったので、妻が良ければ応じても良いと話をすると、妻も「お願いします」ということで売買の話を進めることになった。弁護士に購入する意思を伝えると「私はローンは不案内なので」と、ある不動産会社を紹介され、続けてその不動産会社から某金融機関のローンを斡旋されることになった。ネットでは「親子間売買のローンは難しい」と書かれていたが、ローンはスムーズに承諾となりホッとされたそうです。そのせいか何の疑問もなく売買は順調に終わることなった。義理の両親とも良かったねで終わった売買であった。
問題が起きたのは売買が終わった翌年の夏ごろ。税務署から急に売買についてお尋ねが来た。同時に義父にも税務署から売買による確定申告の不備の連絡が来たとのこと。一緒に売買の資料をもって税務署に伺うと「譲渡所得税が７００万円強になるので申告のうえ、お支払いください」「すぐ納税していただければ、遅延延滞金や利子税はかけません」などと言われて驚いてしまった。
このような高額な税金は支払えない。すぐ弁護士と不動産会社に連絡をして対応をお願いすると「税金はこちらの守備範囲ではなく、そちらで対応すること」とにべもなく断れてしまう。「このようなリスクがあるのに教えてくれないのは問題ではないか？」と責めるも「税金はお客さん自身で税務署か税理士に相談をすること」と返されてしまった。しかし、それでは納得がいかないと粘ると、不動産会社からは「贈与という方法にしましょう。売買でなければ税金はかからない。錯誤で登記をやり直せる」という提案があった。ただ、信頼はできないと感じていたので、すぐに応じることはなかった。その後、融資を受けた銀行に相談をしたところ、弊社を紹介されたので、ダメ元で対応方法を相談しに来た。※その銀行とは弊社提携外で関係性はない。ホームページで調べて紹介した様子。
相談の論点：
１）税金（譲渡所得税）を支払わなくて済む方法があるか
２）税金を支払うにしても安くする方法があるのか
解決方法：
まず税金関連のご相談は対応について制限がかかることはご承知おきください。
税金の相談は税務署か税理士しか受けられないのが原則（税理士法第２条）です。ただし、一般的なこと（計算方法など国税庁HPにあるような内容）は弊社でもアドバイスはできますので、相談者自体がそのアドバイスを元に税務署や税理士に相談することになります。
なお税理士への相談は、普段顧問などで関与している顧客でない限り、このようなトラブルに属する相談は受けることはまずありません。理由は簡単で、労多くして益少なし、だからです。また余計なトラブルを抱えることにもなるので敬遠します。ですので、税理士に相談を持ち掛けてもうまく行きません。ご自身の力で税務署と話をつけていくのが原則となります。
さて、まず１）ですが、譲渡所得税は税金の適用要項上では支払わないといけません。説明をすると「それしか方法はありませんか・・」とがっくりされていましたが、税務署がすでに指摘しているのだから、これは定められたことなので仕方がないものとお考えください。なお、不動産会社がいう売買から錯誤で贈与に戻す方法は利用できません。なぜなら、贈与は対価を得ないで金銭や物を上げる行為なので、ローンを組んでお金を得て不動産を購入する行為、つまり対価を得る行為とは全く違うからです。ですので不動産会社のいう贈与で再登記する方法は無駄な費用と労力がかかりますので、そのまま受けずに正解でした。
とすると、２）となります。ただし、これも後の祭りで売買後はかかった経費を計上して利益を圧縮して多少でも安くする程度が精一杯です。できることはそう多くありません。
そのため、今回のご相談では、Ａ）かかった経費を計上し売買後の利益から差し引き税金を少しでも安くする、Ｂ）分割払いを税務署に相談をする、この２つの方針をお勧めいたしました。実際に支払うのは売った側ですので義父になります。相談時は「絶対に税金を支払わない」と仰っていましたが、弊社から「そうするとこの売買自体に悪影響が出るし、更に多くの税金を請求されるのでは？」と伝えました。
また、おそらく弊社への相談の後、税務署からかなり厳しいことを言われたようで、娘夫婦の説得により分割払いで支払うことで決着ができました。相談者様からは「相談ができる所がない中でご対応いただきありがとうございました」と仰っていただけました。起死回生のアドバイスはできませんでしたが、一般的にこうなる、ということをトラブル解決でお話ができたことは良かったと思います。
親子間や親族間での不動産売買は特殊な売買です。買主側への影響よりも売主側に大きな影響を与える売買です。親子間売買ですとローンの話が前面に出てきますが、それ以外にもクリアすべきポイントは多いのです。売買前に税金も含めてしっかりと全体の計画を立てて、売買をされることをおススメいたします。
同じような事例でご相談がある場合は、是非当相談室までご相談ください。
