リースバック事例１：「じぶんリースバック」を利用してローン支払額を軽減した事例
リースバック事例１：「じぶんリースバック」を利用してローン支払額を軽減した事例
概要：
定年退職後に毎月１８万円のローンの支払いが厳しいので「じぶんリースバック」を利用してローン支払額を軽減し生活を再建した事例
不動産の種別：一戸建て（土地建物）
売主：本人（父親） 買主：新設法人（役員：本人、娘）
売買時のローン：必要
不動産の時価：３,８００万円 住宅ローン残高：１,２００万円
希望ローン額：１,３５０万円 自己資金 ：０万円
ご相談内容：
定年退職後に自身で自営の仕事を始めたが、退職前の収入には及ばず、残っている自宅の住宅ローンの毎月１８万円の支払いが厳しく感じられるようになってきた。退職後１年は貯金を取り崩してやり繰りをしてきたが、このまま行っても改善の見込みはなく、貯金が底をついてしまうのではないかと不安に感じるようになってきた。そこで自宅を売却して賃貸に住むことを検討することにした。
複数の不動産会社で自宅の査定をしてもらったところ売却価格は３,８００万円前後であった。ローン残高１,２００万円を差し引いてもかなりの手元に残るのは良かったが、賃貸の方は不動産会社から年齢的に家主から謝絶されることがあるかもしれない、また賃料も希望する内容だと毎月１５万円はかかってしまうと言われ、住み替えはあまり意味がないので見直すことになった。
その後は売却して残った金額で他の住宅を購入することを検討したが、今住んでいる地域では２千万半ばで価格的に購入できる物件はなく、価格を考えるとかなり遠くに移り住まないといけないことが分かった。ただ、遠くに移り住むことは妻が反対で、住み慣れた今住んでいる場所から離れるのが嫌なのと、ローン残高は１,２００万円前後であり、残り８年で完済するので何とか頑張って支払えないかということで話は振り出しに戻ることなった。
そんな折に一緒に住む娘から提案があった。私が自宅を買ってあげれば融資期間を３５年で取れるので毎月の支払額は４～５万円と今の１８万円と比べてかなり安くなる。それなら自身の給与でも支払えるし、父親の今の収入や母親がパートに出れば無理せず支払えるのではないかというものであった。家族で話し合った結果、それしか方法がないこともあり、ひとまず地元にある銀行や信用金庫に相談してみることになった。
ただ、結果は芳しくなくどの銀行も信用金庫も融資は厳しいという回答であった。ただ、担当者が親切な方で「このような会社があるので一度相談をしてみたらどうか」と弊社のホームページを印刷して渡してくれた。知らない会社で不安があったが、話を聞くだけは聞こうと考えて、弊社へ連絡を入れていただいた。
問題点：
１）娘はローンを組む意味が分かっているか
２）法人の維持管理ができるのかどうか
解決方法：
弊社にて時価やローン残高、娘の年収や属性といった一通りの情報を伺ったところ、親子間での不動産売買は低金利のローンでできそうだとの結論になった。ただ、弊社では事前確認で借主に必ず聞く話になるが、娘に一度ローンを組むと返済が終わるまで新たに住宅ローンは組めない、また結婚をされてその夫がローンを組む場合に審査に影響することもある、それでも問題ないかと尋ねると娘は問題ないと答えたが、父親と母親はそんな責任は娘に負わすことができないとの反応があった。他の顧客でも当然ある反応だ。
そこで、弊社で行っている「じぶんリースバック」※１を提案した。新設法人をつくり、そこにローンを出すことで自宅を買い取り、その後は新設法人から自身が賃貸する方法になる。融資期間を延ばすには役員の年齢も関係するので、娘には役員として入ってもらうが、直接のローン債務者は法人となるため、将来別途に住宅ローンを組むことができるので、先ほどの問題点も払拭できることになる。新設法人の設立や維持は弊社でサポートするが、デメリットもあり、経費は親子間売買と比べてかかるのと、法人の維持管理、特に毎年決算の申告と税金の支払いがあるということを伝えた。
この提案をすると、家族で数日検討をして「じぶんリースバック」で進めることなった。父親は自営で仕事をしているので法人をつくりそこで仕事をするので設立と維持管理は問題なく、懸案の経費がかかることは他の方法と比べればそこまで高いということであった。それよりも娘の将来が確保される方が良いという判断が強かった。
そこからさっそく業務委託契約をいただき、法人名を決めてもらい、その法人名で融資審査を行った。事業計画書を作成して審査は問題なく承諾、その後に法人を設立し登記。その法人と父親で売買契約を締結して所有権移転登記を行った。売買価格は時価の問題があり、想定よりも高くなったが、その分ローン額も増加して対応をした。結果、毎月の支払いは７万円となり、当初の毎月１８万円の支払いより１１万円もの減額。この金額であれば問題なく支払えるとなり当初の目的は達成した。その後は法人と父親で賃貸借契約を締結し、今も変わりなく住んでいる。
同じような事例でご相談がある場合は、是非当相談室までご相談ください。
※１ 「じぶんリースバック」とは、所有する不動産を自身が役員をする法人に売却して、その法人から賃貸する方法のこと。第三者に売却して、その第三者から賃貸する方法をリースバックというが、第三者ではなく自身が関与し意思決定を行える法人に売ることを、弊社で「じぶんリースバック」と言っている。立ち退きリスクがなく、経費もリースバックと比べて少なく済むのが特長
