債務弁済事例６：借金滞納により祖母の土地を親族間の売買で守った事例
債務弁済事例６：借金滞納により祖母の土地を親族間の売買で守った事例
概要：支払う税金を最低限として親族間売買で叔父の借金を返済して祖母の土地を守れないか
不動産の種別：一戸建て 売主：叔父（建物）・祖母（土地） 買主：孫
売買時のローン：必要 不動産の時価：５,５００万円（土地４,０００万円・建物１,５００万円）
ローン残高（債務含む）：１,５００万円 希望ローン額：１,８００万円
ご相談内容：
１５年ほど前に古くなった祖母の家を取り壊し、その土地に叔父が家を建て一緒に暮らし始めた。ただ、叔父の事業がうまくいかず、事業で借りたローンも滞納するようになった。このままいくと住宅ローンも一括返済となり、土地も担保提供しているので一緒に売却せざるを得なくなってしまう。祖母は土地を手放さなければならなくなる。さすがに８０歳を超して住み慣れたところから引越しをさせるのは良くないと親族の会議では一致した。親族で協力できる者がいれば、叔父との間で親族間売買をして、祖母が亡くなるまで住み続けさせることにした。
叔父の妹の息子（祖母から見て孫）である自分は、当面家を購入する予定はなく、祖母が亡くなったら土地を相続で取得して売って返済をして良いという話になり、祖母が好きな自分がローンを借りて叔父祖母宅を買い取ることにした。ただ、金融機関を回ったところその場で断られることが多かった。また、祖母の土地を売るとなると多額の税金がかかることもアドバイスを受け、これは専門家に依頼をしないと難しいと判断をして、弊社に叔父と一緒にお越しいただいた。
問題点：
１）親族間売買で住宅ローンを借りられるか
２）祖母の支払う税金を少なくできるのか
解決方法：
ご本人の年収は５５０万円。他の借り入れもないので融資上の問題はない。また、叔父も住宅ローンは滞納していなかったので、借金返済というイメージよりかは、親族間内での住み替えによる借り換えという前向きイメージで金融機関には受け取ってもらえることになった。そのため、弊社で提携する金融機関では売買とするローンなら基本的にはOKと出た。あとは細かい点のみ。
祖母の土地は売却とすると税金がかかるので、できるだけ売却の形は取りたくない。そこで金融機関に相談をしたら、本来は土地の担保提供すれば事足りるが、８０歳を過ぎているので、判断能力など審査が厳しくなる。そのため、少しでも持ち分を欲しいとなり、１００分の１だけ買い取ることにした。想定税額は８万円ほどだったのでご本人もOKとなった。残りの祖母の持分は遺言書を作成して、万が一、祖母が亡くなっても本人が土地を１００％所有できるようにしておいた。
あとは流れ作業となり、売買金額を決め、売買契約を締結。融資実行となりこの問題は解決した。
同じような事例でご相談がある場合は、是非当相談室までご相談ください。
