兄弟姉妹事例３：姉妹の共有持分を親族間売買で整理した事例
概要：実家（貸家）とアパート、ビルの計３棟の不動産を姉と妹の２人で持分１/２ずつ所有してきたが、管理面と将来のことを考えて、実家とアパートを姉が所有し、妹がビルを所有することになった。ただ、等価交換の特例を使うにも、残りの不動産１棟は姉と妹での親族間売買で対応する必要があり、また税理士からは税務面は対応するが、手続きや検討はそちらで行って欲しいと言われ弊社にて親族間売買で整理した事例。
不動産の種別：一戸建て・アパート・ビル 売主・買主：姉・妹
売買時のローン：最終的に必要となった
不動産の時価：一戸建て（３,５００万円）・アパート（７,５００万円）・ビル（１億４,０００万円）
ローン残高：なし 希望ローン額：１,５００万円
相談内容：
亡くなった父は自宅の一戸建ての他にアパートとビルを各１棟ずつ、計３棟の不動産を保有していた。相続時は相続税の支払いなどやることが多かったため、相続人である姉妹２人は税理士の指導により自宅、アパート、ビルの名義を１/２ずつ法定相続で持つことにした。それから７年ほどが経ち、妹は管理面と将来のことを考えて、姉にビルは妹が所有、実家（現在は貸家）とアパートは姉が所有と、３棟の不動産の持分を整理することを提案した。姉は妹が手続きをしてくれるなら構わないと回答したので、妹は毎年決算の申告をしてもらっている税理士に相談をした。税理士からは税務面は対応するが、内容の検討や手続きは時間がかかるのでそちらでして欲しいと言われた。そこで、ネットで弁護士や不動産鑑定士、共有持分を整理する会社を探して個別に話を聞きにいったが、部分的な手続きや報酬についての話はあるものの、依頼から終わりまでの全体的な流れや手続き、メリット/デメリット、問題点については説明がなかったため、本当に依頼をしても良いのか、依頼をしても最後まで行き着くのか不安があった。妹は共有持分の整理にどのような手続きが必要で、何を行えばデメリットやリスクが小さくなるのかが分からなかった。そこで自分でも勉強をしてみようと思い書店で不動産関係の本を見ているうち、弊社代表の本に目がとまり、ホームページを検索してみたところ共有持分の整理もしているようだったので、連絡を取りご来室をいただくことになった。
問題点：
１）共有持分の整理でどのような手続きが必要なのか
２）手続きに必要な費用はいくらで、税金はいくらかかりそうか
３）聞いた話を姉に妹の自分が説明できるのか
解決方法：
共有持分の整理については２通りの方法がある。１つ目は専門家にお任せで手続きをする方法、２つ目は自分で理解し検討をして進める方法だ。１つ目は深く考えずにでき簡単だが、依頼する専門家が共有持分の整理について経験と実績があり、また、専門家が妹たちの希望する成果を理解していないと、妹たちの希望する方向とは別の成果が出てしまう。２つ目は１つ目の難点が解消でき依頼者の希望する成果を得られるが、様々な専門用語や手続き、検討事項を理解できないといけない。数字に強く、専門家が行う手続きについて理解力がないとなかなか先に進まず厳しい。弊社としては、１つ目と２つ目の折衷案で、各専門家にこれがベストという案を出させて、それを依頼者が比較検討するのが望ましいと思うが、各専門家も案を出す作業は労力がかかるので、依頼者がその労力分の費用を支払わないとなると、なかなかそのようにはならないことが多い。
また、共有持分の整理では次の手続きを行う。１）不動産の時価と税務における評価、２）評価による税額の算出、３）売買等に必要な資金計画、４）売買（交換）の手続き、５）相手方との話合いと説明。単に共有持分を解消すれば良いのであればここまで必要がないが、費用対効果が高い案を求めるなら、それなりに煩雑の手続きを伴うということになる。手抜きをせずに、これを専門家が主導しコントロールするのは労力面でも知識面でも大変と言えるので、経験があれば別だが、そうでない依頼者が主導で行うにはハードルは高いと考えている。
ご相談は２年の歳月をかけて２回にかけて行われた。
初回のご相談では１）共有持分の整理でどのような手続きが必要か上記の説明を行った。２）手続きにかかる費用や税金はいくらか、については不動産の概要を話したくないということで、費用やおおまかな税金の概算算出ができず、何も説明ができなかった。共有持分の整理の話で、不動産の情報をいただけないということは何もできないことをお伝えした。３）聞いた話を姉に妹の自分が説明できるのかは、やや複雑な話なので、正確には難しいのではとお伝えした。姉にも弊社を含め各専門家の話を一緒に説明を聞いてもらう方が正確に理解できるかと思う。当日はこの話で終えた。
初回のご住談から２年弱経った後、再度のご相談があった。その間、複数の他社、専門家で話を聞いたけれども依頼まで進まず、姉からそろそろどうするのか決めて欲しいと言われて再度のご来室となった。
今回は事前に不動産の情報を教えてもらったので、計画案と手続きの流れ、かかる費用と税額の算出（税理士の確認をしてもらう前提）を簡単に提示した。書類としてまとめたので、妹はそれを持ち帰り姉に説明し、１ヵ月ほど経ったあと、姉と一緒に来室をいただいた。そこで、再度計画の説明をしたところ、姉からその場でいくつか質問があり、それに回答をしたところ、計画案に同意をいただき、ご依頼をいただくことになった。その後、決算申告をしている税理士を紹介してもらい、弊社で税理士に計画案を出し、税務上の確認をしてもらった。
問題は１点あった。姉が得る実家（貸家）３,５００万円＋アパート７,５００万円＝１億１,０００万円と、妹が得るビル１億４,０００万円では３,０００万円の評価額の差がある。姉からはその差額３０００万円とまではいかずとも、半額の１,５００万円を妹に出して欲しいという要望が出た。ただ、妹からは想定される税金を確保するとなると、１,５００万円の現金は用意できないということで多少紛糾したが、最終的にはローンを利用することで支払うことになった。弊社提携の金融機関でビルの賃料収入をベースにローン審査に望み、共有持分を買い取る内容で金利２％台の承諾を得た。あとは売買と等価交換（これも売買）の契約を締結し、共有持分を実家とアパートは姉、ビルは妹にした登記が完了した。翌年になって、弊社と税理士で事前に準備した書類を税務署に提出して申告は終了し、定められた税金を支払ってすべての手続きは終了となった。なお、不動産の評価額は弊社の査定書と不動産鑑定士による鑑定評価書を併用して、実際価格の中でもかなり下の価格（相場の下限）とした。その方が、諸費用や税金をかなり大きく抑えられるからである。概算ではあるが、８００万円ほどは節約できた共有持分の整理、かつ親族間売買であった。
同じような事例でご相談がある場合は、是非当相談室までご相談ください。
