生活支援事例３：義理の母親が所有する土地を買って新築住宅を建てた事例
概要：
義理の母親が所有する土地を買って新築住宅を建てた事例
不動産の種別：土地
売主：母親 買主：息子（義理）・娘
売買時のローン：必要
不動産の時価：３,５００万円 住宅ローン残高：０万円
希望ローン額：６,５００万円 自己資金 ：５００万円
ご相談内容：
夫婦でマイホームを探していたときに、妻の両親から自宅横の駐車場を整理して売るのそれを買ってもらい、住宅を建てて住まないかという相談があった。妻の母親が相続で受け継いだ土地で元々は畑であったが、農業はしないので駐車場として貸していた。ただ、妻の両親も６０歳後半となり、整理できることは体の動く今のうちにしておこうと考えたようで、駐車場を売却して整理することにした。そんな折、娘夫婦が家を探していると聞き、それならば買わないかと声をかけてきたとのことだった。さっそく夫婦で話し合ったところ、妻の実家横に住むことには夫自身は抵抗がなく、かつ育休も終えて仕事に復帰している妻も子供に何かあった場合実家で面倒を見てくれるということもあり問題はないと考えたとのことであった。そこで、すぐ義理の両親に話を前に進めたいと電話をしたところ大喜びで、できる限り安く、また売買代金から建築資金などを援助する話もでて、前向きに進めることとなった。
まずは土地購入と建築資金に関係する住宅ローンをいくら借りられるかを確認しようと、事前に両親が相談をしていた銀行へ夫婦で向かったところ、出てきた担当者からは土地の売買に住宅ローンは使えないが、建築資金には住宅ローンが出せるので、土地の名義はそのままか、贈与してもらって欲しいと伝えられた。その話をすると両親は驚いた様子で、前に相談をしたときは土地の売買に住宅ローンを出してくれると聞いたということだった。別の日に再度確認をしに義理の両親と妻で銀行へ向かったところ、融資課長と担当者は説明に勘違いがあったとの謝罪をしたが、それでも住宅ローンを出すのは難しいとの一点張りで土地は売買せず、そのまま両親名義とするか贈与で名義を変える話になった。ただ、これには義理の両親が難色を示し、売買代金を多少老後資金に充てるつもりであったので、できれば売却したいということであった。これで振り出しに戻ってしまった。そんな時にネットで情報を集めていた妻から親子間や親族間での不動産売買について相談できる会社が何社かあるとホームページを見せられた。その中に弊社があり、１度話を聞いてみようと夫婦でわざわざ弊社までにお越しいただいた次第であった。
問題点：
１）親子間での不動産売買に金利の安い住宅ローンは出るのか
２）土地価格をできる限り安くしても問題ないのか
３）税金など他に起きる問題はないのか
解決方法：
弊社で話を伺う限りは、提携金融機関で良ければ親子間売買でも住宅ローンが出るのは問題なく、おそらく金利も変動金利で０.４％、想定住宅ローン額の上限を７,０００万円前後とお伝えした。そこで焦点は土地価格となった。ご夫妻は路線価格をベースに２,０００万円前後で検討されていたが、近隣の類似物件の取引事例を見ると本物件の査定額は３,５００万円前後と１．７倍近くとなっており、路線価格との価格の開きが大きかった。これだと税務リスクはあるのではないかと予想した。そこで弊社で近隣の成約事例を踏まえて税理士と検討をすることになった。その結果、税理士から２,５００万円なら時価の範囲内に収まりそこまで安すぎることはないと判断をもらい、それを提案したところ、それならば構わないとのご夫妻との結論となった。ここで諸経費もお伝えして弊社との業務委託契約を締結。弊社の方ではさっそく業務に入り、ローン審査と税理士による税額算出。なお、税理士による税額算出結果を義理の母親に話をしたところ、顧問税理士も同じ同じ内容であったので問題なし、買主となるご夫妻の方には住宅取得における贈与も含めて税金で問題になる点はなかった。その後は建築費の概算見積りをいただき、ご夫妻と資金計画を固めた。その上で、弊社で用意をした書類を提出して親子間売買の住宅ローンの審査に入ると３週間ほどで承諾となった。あとは流れ作業となり、親子間での土地の売買契約を締結、建築の請負契約を締結、そして土地の売買代金の融資実行と所有権移転登記を行った。その後は住宅の竣工に伴って融資実行による支払い、建物の登記をしてひとまず売買は終了。翌年に入り住宅ローン控除や贈与の申告をサポートしてすべての業務は終わりとなった（義理の母親は顧問税理士が申告を行った。顧問税理士には弊社から関係書類を送付した。）
同じような事例でご相談がある場合は、是非当相談室までご相談ください。
