債務弁済事例２：住宅ローンの支払いが苦しい両親を親子間売買で楽にした事例
債務弁済事例２：住宅ローンの支払いが苦しい両親を親子間売買で楽にした事例
概要：両親の住宅ローンの支払いが厳しいので、自分が買うことで助けられないか
不動産の種別：一戸建て 売主：父親・母親（共有） 買主：息子
売買時のローン：必要 不動産の時価：３,５００万円
ローン残高：１,８００万円 希望ローン額：２,１００万円
ご相談内容：
ご両親様が平成８年に買った一戸建て。購入から２０年ほど月額１５万円の住宅ローンを支払ってきたが、収入も下がり支払いが厳しくなってきた。貯金も切り崩して支払いに充ててきたが、これ以上切り崩すと生活ができなくなり、何か大きな病気になったら何もできなくなるということでそれももう限界とのこと。
ご子息様がなぜ今まで話をしてくれなかったのかと詰め寄ったところ、「息子であるお前に心配をかけたくなかったので言わなかった」と言われた。借り換えやリバースモーゲージを検討したが、両親の収入が合わずに金融機関からは断られたとのこと。
そこで自分が住宅ローンを組み親子間売買として実家を買うことができないかと検討をする。ご子息様のご年収は４１０万円ほど、借い入れなどは一切なし。そこで、ネット銀行や町にある金融機関に相談をしたところ、最初から難しいとか、かなり厳しいというネガティブな返事をされたとのこと。稀に「場合によってはできますよ」と言う金融機関もあり、融資審査に臨んだところ、１ヶ月ほど経って連絡があり「やはり難しかったみたいです」という返事。なぜ駄目なのか理由を聞くも、要領を得ない返事が多く、何をどうしたら良いか分からなくなってしまう。その折にネットで見つけた弊社にご連絡をいただいた。
問題点：
１）親子間の不動産売買で金融機関から住宅ローンを借りられるか
２）借りられたとして、毎月の住宅ローンを両親が支払うことができるのか
３）税金や相続面の問題なく売買ができるのか
解決方法：
ご子息様に弊社までご来室をいただき、ご職業、ご年収、借入状況などのお話を伺ったところ、住宅ローンの借り入れはできる可能性が高いと判断。貯金額もそれなりにあったので、「かなり良い返事がもらえると思います」とお伝えした。その後、弊社で提携をしている金融機関に口頭で打診をしたところ、いくつか条件が提示され、その中でもっとも良い条件の金融機関で審査に臨むことにした。幸いなことに不動産の時価は希望するローン額以上あったため、問題なく手続きができることになった。
あとは税金や相続面など何の問題もなく、できるかがカギになる。税理士と税金の計算をしたところ、税金は購入するにあたっての税金以外はほぼかからず、相続面はご子息様の兄妹など他の法定相続人にあたったところ「話は聞いていますので、どのような形でも同意します」という返事をいただく。こういった税金や相続面に問題ないかは金融機関の条件にあったので、「問題はなし」と書面でまとめてローン審査書と一緒に金融機関に申告した。
融資審査の過程でいくつか確認事項が生じるもほぼ問題なく住宅ローンの金利０．７％で審査は承諾となる。２,１００万円の額で月額約５万６千円の支払いとなった。約１８万円からかなり月々の支払いが下がったので「これで何とか家を手放さずに暮らせます」とご両親、ご子息様とも喜んでいられた。あとはご両親様とご子息様との間で不動産の貸し借りの契約を結びその年は終了。翌年にご両親様は弊社提携税理士によって親子間売買による不動産の売却の申告、そしてご子息様は住宅ローン控除の手続きをサポートして弊社の業務を終えた。
同じような事例でご相談がある場合は、是非当相談室までご相談ください。
