親族間売買で「みなし贈与」を回避するためのガイド～判例や適正価格の設定方法を解説～

親から実家を買い取る、あるいは兄弟から不動産の「共有持分」（一つの不動産を複数人で所有している場合の、それぞれの所有権の割合のこと）を買い取るといった親族間売買の場面では、市場価格より安く設定したいと考えるのが自然です。「家族を経済的に支援したい」という思いや、親族間での取引を商業的な売買ではなく「身内の内輪もめや財産整理の一環」といった理由で安く設定してしまいがちです。

しかし、ここで重要になるのが「みなし贈与」という概念です。みなし贈与とは、形式上は売買（対価の支払いがある取引）であっても、その売買価格が時価（市場価格）に比べて著しく低い場合に、その差額分を実質的な贈与とみなして贈与税を課税する仕組みを指します。

値引き幅が大きすぎると、たとえ代金を全額支払っていても、思いがけず多額の税負担が生じることになります。

なぜ「みなし贈与」に認定されるのか

相続税法第7条では、『著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合、その対価と時価との差額に相当する金額を、譲渡した人から贈与により取得したものとみなす』と定めています。

国税庁のタックスアンサーでも『個人から著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合には、その財産の時価と支払った対価との差額に相当する金額は、財産を譲渡した人から贈与により取得したものとみなされる』と説明されています。

参考：相続税法第7条参考
参考：国税庁「No.4423 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」

法律上は「売買」のつもりで手続きを進めていても、税務署は経済的な実態を見ます。支払った対価が時価より著しく低ければ、その差額部分だけが贈与として扱われ、買主に贈与税の申告義務が生じるのです。

よくある相談事例—「身内だから安くしたい」の自己判断が招く思わぬ税務トラブル

親族間売買で最も陥りやすいのが、「身内なのだから安くしてあげたい」という善意による自己判断です。時価3,000万円の自宅を1,500万円で子どもに売却したケースでは、差額の1,500万円が贈与とみなされ、買主である子どもに贈与税が課税される可能性があります。

こうした事例に共通するのは、価格の根拠を客観的な資料で示せていない点です。路線価や固定資産税評価額を確認せずに「このくらいでいいだろう」と決めてしまうと、後になって税務署から「著しく低い価額」と指摘されるリスクが残ります。次の章では、税務署や過去の判例がどのような基準で「著しく低い価額」を判定しているのかを見ていきます。

税務署・判例はココを見る！「みなし贈与」と判定される実務上の基準

安全な取引価格を設定するには、税務署が実際に何を根拠にみなし贈与を判定しているのか、理解する必要があります。相続税法第7条には「著しく低い価額」の具体的な数値基準が明記されていないため、過去の判例と国税庁の実務運用の両方を参考にする必要があります。

Point1：過去の判例が示す境界線—実勢価格の約80%未満は危険水域

親族間売買の実務でよく引用されるのが、東京地方裁判所平成19年8月23日判決（行ウ第562号）です。この裁判では、路線価を基準とした親族間の土地売買が「著しく低い価額」による低額譲渡に当たるかどうかが争われ、実勢価格のおよそ80%に相当する路線価での売買について、裁判所は著しく低い価額とはいえないと判断し、納税者側が勝訴しました。この判決以降、実勢価格の80%程度が一つの安全ラインの目安として実務上広く認識されています。

ただし、この80%という数値はあくまで地方裁判所レベルの個別判断であり、法律で定められた基準ではありません。取引価格を決める際は、80%を下回らないことだけでなく、その価格の根拠を客観的な資料で説明できる状態にしておくことが重要です。

参考：国税庁「相続税法第7条及び第9条の適用範囲に関する一考察」

Point2：税務署はこれら3つの指標で「みなし贈与」を判断する

設定した時価の妥当性を税務署がどのように判断するかも理解しておくとよいでしょう。税務署が判断する際に用いる、時価に係る性質の異なる3種類の指標を解説します。それぞれの指標は、実勢価格（市場で実際に取引される価格）を100%とした場合に、税務上の公平性や徴収の安定性を考慮して一定の割合で設定されています。

実勢価格（時価の100%相当）：実際の市場で売買される価格そのものです。景気や需給バランスによって常に変動するため、親族間売買における最も重要な基準となります。
路線価（実勢価格の約80%目安）：国税庁が相続税や贈与税の算定基準として公表する土地に対する価格です。地価変動による税負担の急増を抑えるため、あえて時価より2割程度低く設定されています。
固定資産税評価額（実勢価格の約70%目安）：市区町村が固定資産税の計算に用いる価格です。3年に一度の評価替えによる影響を考慮し、時価の7割程度を基準として安定的な課税を図っています。

税務署は、これら3つの指標を相互に比較し、実態としての「時価」をあぶり出します。特定の評価額をそのまま売買価格に採用しても、実勢価格との乖離が著しい場合には、税務署から「みなし贈与」として課税対象にされるリスクが非常に高まります。

参考：財産評価基準書路線価図・評価倍率表

Point3：税務調査で追及されるポイント—価格の根拠・取引の目的・実際の資金移動

税務署が親族間売買を調査する際に確認するのは、価格そのものだけではなく、以下の3点も重要視されます。

（１）なぜその価格に決めたのかという根拠資料の有無
（２）相続対策や資産の付け替えといった取引の目的
（３）そして代金が実際に銀行口座を通じて動いているかという資金の流れ

まず（１）と（３）について、例えば契約書に記載された金額と実際の入金額が一致しない、あるいは代金の一部が後日（お祝いなどの名目で）返金されているといった資金の流れがあれば、形式上は売買でも実態は贈与であると判断される可能性が高まります。取引の正当性を主張するためには、「なぜその価格にしたのか」という根拠資料と実際の資金移動を示す記録の両方を書類として残しておく必要があります。

次に（２）の取引目的についてです。租税回避（節税）を目的とした安い価格での売買を対象に、みなし贈与の規定が設けられているため、「なぜその売買が行われたのか」を客観的に説明できる売買目的が不可欠となります。

自己判断は危険！「適正価格」を客観的に証明するための3STEP

親族間売買を安全に進めるには、価格の妥当性を第三者の資料で裏付けることが欠かせません。ここでは、自己判断のリスクを避け、段階的に精度を上げていくための3ステップをご紹介します。

Step1：路線価や固定資産税評価額をそのまま使うのはNG？自己判断が危険な理由

路線価や固定資産税評価額を「時価」の代わりにそのまま採用してしまうと、地域や物件の個別事情によっては実勢価格との差が想定以上に開くことがあります。特にマンションのように取引が活発な物件では、路線価が実勢価格の80%を大きく下回っているケースも見られます。

自己判断だけで価格を決めることが危険なのは、「正しいはず」と思っている基準値そのものが、税務署の求める「時価」と一致しない可能性があるためです。次のステップとして、複数の不動産会社による査定を取り、価格の妥当性を客観的な資料で補強する必要があります。

Step2：不動産会社による「近隣取引事例の査定」—複数社のデータで客観性を高める

次に取るべき手段は、複数の不動産会社に無料査定を依頼し、近隣の取引事例に基づく査定価格を取得することです。1社だけの査定では価格のばらつきが判断できないため、最低でも2〜3社から査定書を取り寄せ、査定価格の幅を確認しておくとよいでしょう。

査定書は税務署に対して価格の根拠を説明する際の資料としても使えます。ただし、不動産会社の査定はあくまで簡易的な市場評価であり、万が一、税務署と時価を争うといった法律の場面での証明力という点では次に紹介する鑑定評価に及びません。

Step3：最も確実な「不動産鑑定評価書」—費用をかけてでもプロの鑑定が必要なケース

取引額の大きい不動産を親族間で売買する場合や、税務署から指摘を受けるリスクを最小限に抑えたい場合は、不動産鑑定士による鑑定評価書の取得を検討してください。不動産鑑定評価書は不動産の鑑定評価に関する法律に基づく専門家の意見書であり、査定書よりも法的な証明力が高く、税務調査の際にも有力な根拠資料となります。

費用は物件の種類や規模によって異なりますが、無料の査定書と比べて数十万円単位の費用がかかることが一般的です。それでも、贈与税や追徴課税のリスクを考えれば、鑑定費用は決して高い投資ではありません。

専門家との連携が重要！みなし贈与を回避するための3つの対策

価格の根拠を固めたら、次に取引全体の手続きを専門家と連携して進める段階に入ります。ここでは、みなし贈与を回避するために欠かせない3つの対策を紹介します。

対策1：エビデンスとしての「売買契約書」—第三者による売買契約書の作成

親族間売買であっても、売買契約書は一般的な不動産取引と同水準の内容で作成する必要があります。売買価格の設定根拠、決済方法、引き渡し時期などを明記し、不動産会社や司法書士など第三者に契約書の作成を依頼することで、「その日付けで売買契約を行い、金銭のやり取りがあった」とその実在性を疑われにくくなります。

仮に「身内同士だから費用をかけず簡易な書面でよい」と考えてしまい、市販の売買契約書を用意して、契約をしてしまうと、後日の税務調査で不利な材料となりかねません。第三者が関与していないと、本当にその日に売買契約が行われたのかを客観的に証明できないためです。

対策2：価格の根拠を固める—査定書・鑑定書で客観性を証明

親族間だけで交渉を完結させてしまうと、価格の決定プロセスに恣意性があると疑われやすくなります。不動産会社の査定書や不動産鑑定士による鑑定書を取得しておくことで、その価格が客観的な根拠に基づいて設定されたことを証明しやすくなります。

第三者に査定・鑑定を依頼すると費用は発生しますが、その分だけ税務署への説明力が高まります。将来的な税務調査を見据えるなら、費用以上の価値を持つ投資といえるでしょう。

住宅ローンの利用が適正価格の根拠に繋がる？

親族間売買で住宅ローンを利用する場合、金融機関から独自に査定書・鑑定書・資金計画書の提出を求められることがあります。金融機関の審査そのものはみなし贈与の判定と直接関係するものではありませんが、審査のために準備するこれらの書類は、そのまま適正価格の根拠資料としても活用できます。

対策3：希望価格と根拠のすり合わせ—無理のない売買条件に調整する

査定書や鑑定書によって導き出された「適正価格」と、親子間で希望する売買価格との間にズレが生じることも少なくありません。このズレを放置したまま、希望価格を優先して安易に価格を下げてしまうと、みなし贈与と判定されるリスクが高まります。

価格差が大きい場合は、支払時期の調整や代金の分割払いなど、契約条件を工夫することで無理のない範囲に収める方法を検討します。それでも希望価格と根拠資料との間に大きな乖離が生じる場合は、専門家に相談しながら、みなし贈与と判定されない範囲に価格を調整していくことが重要です。

みなし贈与を回避してもかかる税金

みなし贈与を回避しても、親族間売買には通常の税金がかかります。買う側は、贈与税とは別に不動産取得税（原則4%、土地・住宅は2027年3月末まで3%に軽減、なお居住用の場合は別途軽減特例あり）と登録免許税（所有権移転登記は原則2.0%、要件により軽減あり）を負担します。

売る側は、利益に応じて譲渡所得税がかかり、所有期間5年超なら所得税15%・住民税5%が基本です。ただし「居住用財産の3,000万円特別控除」は、生計を一にする親族など特別な関係にある人への売却には使えないため、注意が必要です。

参考：総務省地方税制度
参考：国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
参考：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

【回避できなかった場合】「みなし贈与」と判定された際にかかる重い贈与税とペナルティ

万が一取引がみなし贈与と判定されると、差額部分に対して贈与税がかかります。贈与税の税率は暦年課税の場合10%から55%まで段階的に高くなる累進課税で、相続税や譲渡所得税に比べて税負担が重くなりやすい点が特徴です

さらに、贈与税の申告をしていなかった場合は無申告加算税、申告額が過少だった場合は過少申告加算税、納付が遅れた場合は延滞税といったペナルティが追加されます。自主的に修正申告や期限後申告を行えば、加算税の税率が軽減される場合があるため、みなし贈与に気づいた時点ですぐに対応することが重要です。

参考：国税庁 No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）

【判例・失敗事例】自己判断の落とし穴と実務的な解決策

ここまでの基準や対策を踏まえたうえで、実際にどのような判断が裁判で争われてきたのか、具体的な事例から学んでいきましょう。

Case1：【判例解説】安易な価格設定で税務署と争いになり敗訴（追徴課税）したポイント

みなし贈与が実際に認定され、納税者が敗訴した判例として、平成17年1月12日のさいたま地方裁判所の判例（平成13(行ウ)46）があります。この事件は第三者間での売買であるにも関わらず、以下の理由からみなし贈与と認定されました。以下、裁判要旨を元に作成。

相続税法第7条は以下の点を規定しているものと本件にて解釈されました。

著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合、法律行為としての贈与には該当しなくても、実質的には贈与と評価し得るため、課税の公平負担の見地から、対価と時価との差額について贈与があったものとみなす

そのうえで、贈与税は相続税とは別個の制度と解されるため、同条の適用にあたり「財産の譲渡を受けた者」が譲渡人と親族関係にあることは要件とされず、本件では売買契約の対価が時価より著しく低いと認定した上で、みなし贈与が認められました。

この事件から分かることは、第三者間でも、不動産の時価において客観的な評価との差が大きければ、みなし贈与と認定されるという点です。価格を決める際には、当事者間の合意だけでなく、第三者による評価根拠を必ず用意しておき、その評価とあまり大きな乖離がないような売買価格を設定することが必要と言えます。

参考判例：平成17年1月12日『贈与税決定処分等取消請求事件』

Case2：万が一「みなし贈与」と認定された場合の税務署対応とお尋ね文書への対処

親族間で不動産を売買すると、税務署から「不動産の譲渡に関するお尋ね」といった文書が届くことがあります。これは売買価格などを確認し、贈与税や譲渡所得税の申告が必要かどうかを判断するための文書で、届いたこと自体が直ちに問題を意味するわけではありません。

この文書を受け取った場合は放置せず、売買契約書や査定書、資金移動の記録を整理したうえで、税理士に相談しながら回答することをおすすめします。事実関係を正確に説明できれば、みなし贈与の認定を避けられる場合もあります。

Case3：ローン滞納・任意売却・相続・離婚などが絡む特殊ケースは専門家の介入が必須

親族間売買が、住宅ローンの滞納による任意売却、相続財産の整理、離婚に伴う財産分与といった事情と重なっている場合、通常の取引以上に複雑な利害調整が必要になります。金融機関との交渉、他の相続人や配偶者との合意形成など、税務以外の論点も同時に発生するためです。

こうした特殊なケースでは、税理士だけでなく、弁護士や司法書士など複数の専門家が連携して対応する必要があります。一人で判断しようとすると、税務上のリスクだけでなく、法律上のトラブルにも発展しかねません。

まとめ：親族間売買は武蔵野不動産相談室へ！失敗しないためのロードマップ

ここまで、みなし贈与の仕組みから判例、実務上の対策までを確認してきました。最後に、実際に親族間売買を進める際のチェックポイントを整理します。

一目でわかる！みなし贈与回避のためのチェックリスト

親族間売買を進める前に、以下の項目をすべて確認・クリアしているか確認しましょう。

取引価格が実勢価格のおおむね80%を下回っていないか
価格の根拠となる査定書や鑑定書を用意しているか
売買契約に第三者を介在させているか
売買代金を銀行口座経由で実際に移動させているか
所有権移転登記の書類を第三者間売買と同水準で揃えているか

誰に何を頼む？税理士・司法書士・不動産会社・鑑定士の役割分担

専門家に相談する際は、以下の通り役割の違いを理解しておくと効率的です。

親族間売買で必要な業務	対応する専門家	武蔵野不動産相談室の対応可否
みなし贈与や譲渡所得税、贈与税の申告	税理士	◎
所有権移転登記や契約書の作成	司法書士	◎
近隣事例に基づく査定と仲介	不動産会社	◎
法的証明力の高い鑑定評価書の作成	不動産鑑定士	◎