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債務弁済事例3:住宅ローンを滞納した別居状態の父親が住む家を自分が買って母親と住んだ事例

債務弁済事例3:住宅ローンを滞納した別居状態の父親が住む家を自分が買って母親と住んだ事例

概要:ローンの滞納がある父親の住む家を息子が買って母親と住みたい

不動産の種別:一戸建て     売主:父親・母親  買主:(実の)息子

売買時のローン:必要      不動産の時価:4,200万円

ローン残高:2,800万円   希望ローン額:2,800万円

相談内容:

父親と母親は5年前に離婚し、息子は母親についていったので父親とは別居状態。その後、家の住宅ローンは父親が支払っていたが、父親の会社がうまくいかなくなり給与が滞ったので、住宅ローンも滞納し始めた。最初のうちに分かっていれば代わりに支払ったのだが、滞納して4ヵ月後に金融機関から母親に連絡がありこのままだと競売になる、今代わりに支払っても正常に戻らないので残高を一括で支払って欲しいとの連絡がある。

父親と一緒に住んでいる姉は収入がローン残高分の融資を受けるには届かないため、母親と一緒に別居している息子が母親と一緒に住む(父親は退去)のを前提に住宅ローンで買えるかと相談に来られる。

問題点:

1)ご子息様が住宅ローンを一般的な金利で借りられるか

2)売買価格と不動産の時価の開きをどう解消するか

解決方法:

ご子息様のご年収は約600万円と希望ローン額を借り入れするのに十分。かつ諸費用は現金で用意できるということなので、多くの金融機関とローン商品を複数の中から選ぶことができた。そこで希望する金融機関の中から条件をまとめて、打診をかけたところ口頭では「ローンは出しますよ」と問題ない旨を受ける。

ポイントである金利は、一般的な金利(2018年:0.9%)で問題ないと言われた。

その上で売買価格はローン額と同額の2,800万円、ただし、時価は4,200万円とその差は1,400万円ほどの開きがあったので、不動産鑑定士と税理士と綿密に検討をした結果、実家の築年数や管理状態から時価はかなりの減額が見込まれ、かつ持分の売買という形とすることで、税務上の問題は生じないと判断。その前提条件を金融機関に伝えたところこちらも承諾を得られる。

あとは流れ作業となり、滞納をしている金融機関と交渉をして利息を含むローン残高を明確にする。その上で売買金額を決め、売買契約を締結。その後、父親の引越しを行い、ローン実行となりこの問題は解決した。

同じような事例でご相談がある場合は、是非当相談室までご相談ください。

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