相続事例２：妻の実家を親子間売買で買い取ってリフォームをして住んだ事例
相続事例２：妻の実家を親子間売買で買い取ってリフォームをして住んだ事例
概要：
義母のマンションを自分が買い取りリフォームをして義母と一緒に住みたいが、築年数の制限など問題が多く実現ができるのか？
不動産の種別：マンション 売主：義母（亡くなった義父名義） 買主：義理の息子
売買時のローン：必要 不動産の時価：４,０００万円
住宅ローン残高：０万円 希望住宅ローン額：４,０００万円
リフォーム代１,６００万円
自己資金２,０００万円（義母と買主が１,０００万円ずつ）
ご相談内容：
妻の父親（義父）が亡くなり、実家に義母が１人で残されることになってしまった。義母は高齢で、また足腰が悪いため買い物も１人でできないため、妻が定期的に通いサポートしてきたが、往来に１時間以上もかかり負担も大きかった。そこで、義母と妻の妹、弟を交えた家族会議を行い、自分と妻が実家を相続して一緒に住むことで問題解決を図ることになった。
ただ、３つほど解決しなければならないことがあった。１つ目は名義の問題。マンションの名義を妻もしくは自分のものにしないと将来何かあったときに安心ができない。２つ目はお金の問題。マンション自体は築３８年ほど経っており住むには古すぎたのでリフォームが必要であった。ただし、見積もりを取るとリフォーム代金は安くて１,６００万円と高額であり、自身の自己資金は１,０００万円、義母の自己資金１,０００万円と合わせれば合計２,０００万円なので対応はできるのだが、すべて使い切ると義母も生活費が心もとなくなる。そのため、何らかで金融機関からお金を借りる必要があった。３つ目は義母の生活費。年金もあり日々の暮らしは問題ないものの、自己資金１,０００万円以外の大きな資産はマンションだけであり、それをすべて妻に相続させるとなると何かあったときに対応ができないというのを心配している様子であった。
この３つを解決する手段として義母と自分で親子間の売買をするのが最善であると考えたが、何をどうしたら良いか分からず迷っていたところ、たまたま弊社の著書を読み、何か解決策をもらえないかと考え、連絡を取って来室された次第であった。
問題点：
１）３つの問題を親子間売買で解決ができるのか
２）具体的に資金計画が成り立ち、かつローンを組めるのか
３）マンションの築年数が古く、一般的には融資期間が短くなる問題がある。無理のない月の支払額にすることができるのか
解決方法：
ご夫婦と打ち合わせをしたところ、３つの問題を解決する（希望を適える）手段としては親子間売買が妥当という結論になった。ポイントは義母の資産の大半はマンションのみであったこと。今回リフォームで自己資金を使うとなると、マンションを売却でお金に換える必要があった点だ。義母はリフォーム代金を支払っても、生活費が補填できる計算だ。その上で、ご主人様のご職業、ご年収、借入状況などのお話を伺ったところ、親子間売買において住宅ローンの借り入れはできる可能性が高いと判断。資金計画も成り立った。
ここまでは順調だったが、問題が１つあった。マンションの築年数は３８年とかなり経過していたため、融資期間が短くなる点だ。一般的に金融機関ではマンションを最大６０年の使用期間（※金融機関により異なる）を考え、そこから築年数を差し引いた数字が融資期間になる。そのため、６０年―３８年＝２２年が最大の融資期間となり、年齢から得られる最大３５年の融資期間と比べると、ローンの月々の支払額が大きなってしまう。これだと支払い厳しくなる。そこで弊社で提携をしている複数の金融機関に口頭で「３５年で融資ができないか？」と打診をしたところ、大半は難しいという返事であったが、１行だけ「これらの条件をすべてクリアできれば３５年で融資できそうです」という好感触の回答があった。
その条件でもっとも大きかったのは「維持修繕の状況が良好であること」であった。そこで管理会社から維持修繕状況記録を収集し、その上で一級建築士に調査を依頼（実費はご夫婦にご負担いただいた）して診断をしてもらったところ「維持修繕の状況は良好」となった。レポートを作成してもらい、金融機関に事前確認をしたところ、「これならいけそうですね」という回答をもらった。これで一安堵であった。
これらの内容をまとめて、弊社報酬を含めた諸費用等の資金計画や全体計画の組み立てをご夫婦にご提案をしたところ、ご依頼をいただき、すぐさま資料等を揃えて融資審査のお申込み。今回は不動産鑑定士による評価が必須であったのでそちらもすぐ発注。鑑定評価については事前に概算で時価をいただいていたので問題はなし。その結果、融資審査もスムーズに承諾となり、無事親子間でのマンション売買ができた形になった。後日、奥様もマンションの名義を持ちたいということで、贈与を絡ませることで夫は持分６/７、妻は残り１/７として、ご相談から３ヶ月弱で希望どおりの結果になった次第であった。
同じような事例でご相談がある場合は、是非当相談室までご相談ください。
