生活支援事例1:父の所有しているアパートを娘が買い取り老後資金をつくった事例
生活支援事例1:父の所有しているアパートを娘が買い取り老後資金をつくった事例
概要:
父親たちの老後の生活費を支援するために、資産形成も考えていた娘が、父親が所有しているアパートを買い取った事例
不動産の種別:アパート(共同住宅)
売主:父親 買主:娘(次女)
売買時のローン:必要
不動産の時価:6,000万円 アパートローン残高:0万円
希望ローン額:5,000万円 自己資金1,500万円
ご相談内容:
父親と母親が80歳を超えて、今までの貯えも少なり、がんの手術をした父親、持病のある母親が入院することがあればアパートからの収益や年金だけは対応できなくなることに心配をしていた。そこで両親と姉(長女)、自分(次女・妹)、弟(長男)の5人で家族会議を行った結果、アパートを売却し、その売買代金で生活費や万一の手術費や入院費に充てることにした。
大手不動産会社に査定を出したところ、8,000万円ともっとも高い査定を出したS社に売却依頼をかけることにした。ただ、1~2ヵ月しても反応がなく、担当者からも報告がなくやきもきしていたところ、不動産会社が5,500万円なら購入したいという連絡を受けた。8,000万円で売れると聞いていたので、「差がありませんか?」と詰問したら、担当者は「築年数も古くてメンテナンスが今ひとつ」「居住者に不審者がいる」と言い出した。最初から分かっていることを今さら持ち出したことに母と姉が不信感を持ち、売買の話を流すことにした。弟が他の大手不動産会社に聞いたところでは頑張って6,500万円、万一は5,000万円。5,500万円はまだ良い価格ではないかという話であった。かなり差のある話で驚いたとのことであった。
両親が飲食店を営みながら、苦労しながら稼いだお金で建てたアパート。できることなら手放させたくはなく、最低5,000万円は安すぎると感じたため、それであれば資産形成も考えていた次女である自身が5,000万円で購入しようと思い動き出すことにした。両親も姉と弟も次女が取得するなら5,000万円は構わないということであった。
ただ、ハードルは高かったとのこと。かぼちゃの馬車事件後ということもあり、どの金融機関も収益物件(アパートなどで賃料収入を得る不動産のこと)へのローンは及び腰で、かつ親子間での不動産売買に難色を示した。「ご両親様の生活はお客様が毎月でもサポートすれば問題ないのではないでしょうか。不動産は相続した方が費用も安く済み、結果お客様も得しますよ」言葉は違っても似たようなことを言われ謝絶されるので、これでは先に進めないと思い、ネットで検索をして弊社へご相談をしていただくことになった。
問題点:
1)親子間での収益物件売買にローンは出るのか
2)投資物件を買うのが厳しい中でそもそもローンを出してもらえる金融機関はあるのか
解決方法:
娘さんのご年収は希望する住宅ローン額5,000万円も可能であったので問題はなし。カードローンなど若干借り入れはあったが、自己資金があったので返済を条件にすればクリアとなった。
金融機関の懸念としては1)老後の生活費がないというのであれば、リバースモーゲージ(という融資商品)もある。それで十分ではないか。2)結局は収益物件を購入するローンということで対応が厳しい、この2点であった。
ただし、提携金融機関と交渉したところ2)は売買価格の2割程度入れてくれれば対応できる旨の回答を得られた。金利は1%後半が目安。他はどうかと考え各金融機関に話をしていったところ、金利は2%後半になるが、フルローン(売買価格の100%)も可能という金融機関も1行あった。また、1)はアパートではなく自宅を担保に取る話となるが、ご両親が亡くなられたあとは自宅を売却して一括返済をすることになるので一緒に住んでいる弟が強く反対、その経緯をまとめて話をしたところ、どこの金融機関も撤回をしてくれた。
これらの結果を受けて家族会議を行ってもらったところ、売買価格の2割(1,000万円)を入れてローン4,000万円を組むことで進めることとなった。審査では価格の妥当性について問われたが、大手不動産会社や弊社の査定書でクリアできた。税金の額も算出してあったので、売買後のトラブルもなし、ということでここもクリア。金融機関もリスクなくローンを出せるようにした。その後、書類の準備や作成に時間はかかったが、金融機関の条件はすべて満たしたため、結果が出るまで1ヵ月半ほどかかったが、無事金利は1.8%、期間30年という条件で承諾を得られることになった。
融資審査には関係ないことであるが、将来ご両親が亡くなられたあと、「あのときの売買価格は安かった」と姉と弟が言い出して相続トラブルにならないようにするため、同意書を作成して締結。その他、想定されるトラブル事項をつぶしておき、売買および業務を完了した。売買代金が入金されたときには、ご両親とも長くかかった一連のことを思い出し、ホッとされていた様子であった。
同じような事例でご相談がある場合は、是非当相談室までご相談ください。