親子間・親族間の売買をご希望の方へ

はい、ご利用いただけます。お客様の売買背景、生活状況、年収等の属性により住宅ローン等の融資を組むことができます。ただ、普通のケースと異なるため、多少手間暇がかかりますので、その分費用がかかります。

住宅ローンを借りようとしても、多くの金融機関では親子間・親族間での不動産売買と聞いただけで、「難しいですね」と審査にさえ取り上げようとしない金融機関が多いため困難を極めるはずです。

その最大の理由は、金融機関は原則として親子間・親族間売買は何かしらの問題を含んだものとしてみて、それへの加担を避けようということなのです。また、金融機関と保証会社（債務者の支払が滞った場合に代わって金融機関へ返済してくれる会社）との間に、「貸付不動産の売主が申込み本人の配偶者、親、子のいずれかであると、保証の対象として承認しがたい」との融資確認事項があり、万が一返済を滞った場合を考えると、もともと不自然な売買でリスクが高いのに、更なる負担を強いられることから、取り上げない方がいいだろうとの判断が成り立っていると推測しています。

他にも金融機関が、親子間・親族間での住宅ローン等融資を受けない理由はあります。ここでその一例を挙げますと。

• 親子間・親族間の場合は、相続や贈与により売買よりも遥かに割安で不動産を取得できるはずなのに、何故、費用がかかる売買を選択するのか納得し難い点
• 売買価格その他に客観性が保持しづらく、公正さを欠く取引を幇助することへのリスクがある点
• 住宅売買との理由で金利の安い住宅ローンを借り、事業資金や他者への貸付など別の目的に利用される可能性がある点
• 住宅ローンの原則は自己居住のための取得であり、親や親族のために利用される（と見られる）ことはその原則に背くことになる点

これだけ理由がありますと、容易に審査に取り上げてくれないこともお分かりだと思います。反面、これらの理由を払拭できれば住宅ローンの承認を得られる可能性がありうるのです。

用意もなく融資審査を申し込んでも否決で返ってくる可能性が高くなります。その上、数多くの金融機関に申込をしてしまいますと、信用情報の照会履歴はしっかりと残りますので、同一案件で他行に申し込んだ場合に、少しでも審査でハードルがあると「他で融資を出してくれるかもしれないから、ここは無理にやらなくても良い」と、審査をしてもあまり芳しい返事は返ってきません。そのため、弊社の経験では３～４金融機関を上限に絞って審査申込をされた方が良い結果につながるもの考えています。

審査が否決など芳しくない回答を得た金融機関は一定期間は、再申し込みができなくなります。例え弊社から事情その他を見て親子間・親族間売買が認められるケースでも、審査の結果は変えられませんから、弊社が斡旋しても審査が受けられません。そのため、本来住宅ローンを受けられる機会を逃してしまうのです。必ず成功させたいのなら、まずは用意周到な準備が必要と言えます。

一概には言えないのですが、弊社で取り扱った実例からは下記のことが言えると思います。

• 買主の属性（年収、勤務先、借入状況）が高く、安定していること
• 売主と買主が同一勤務先（同じ会社）でないこと
• 買主に購入意欲があり、自己資金があること
• 売主と買主の他に、協力をしていただける親族の方がいらっしゃること
• 不動産にローン額を超える担保評価があること
• 不動産が売買の活発なエリア（都市部）にあること

上記のうち３点以上クリアされていると、親子間、親族間の売買でも、比較的、ローンの審査が通りやすくなるようです。私の場合はどうなんだろうか？とお悩みの方は、ご相談は無料ですからお気軽に弊社までご連絡ください。

金融機関と売買理由、お客様の属性（年収、勤務先、借入状況、自己資金）によって異なります。弊社の実績では、金利は0.5％前後～4.0％後半までとなっています。（令和7年10月現在）。

売買理由が純粋に住むことを目的としたものは金利が安く、売主の借金や事業借り入れの返済は金利が高くなりがちです。また、金融機関にとってリスクが高いと判断されるもの、返済が不安視される方は金利が高くなります。

大ざっぱな金利の目安を伝えますと以下の通りです。

1. 住宅取得 / 相続対策 / 別居親族の売買 / 離婚後の売買・・・・金利0.5％～1.8％
2. 売主住宅ローンの代理支払い / 同居親族の売買    ・・・・・・金利0.5％～2.8％
3. 売主の破産 / 任意売却 / 借金返済 / 事業融資の肩代わり等　・金利1.8～4.5%

私の場合はどうなのかな？とお知りになられたい場合は、弊社までご予約の上、必要書類をご持参の上、ご来社ください。ある程度の目安をお伝えできるものと思います。

弊社では都市銀行、地方銀行、信託銀行、信用金庫、モーゲージバンク（フラット３５）、労働金庫、ノンバンク他、さまざまな金融機関でお手伝いをしてきました。ですので、どこの金融機関でも建前上は借りられます。ただし、各金融機関にローンを出す条件がありますので、弊社では売買理由、お客様の属性（年収、勤務先、借入状況、自己資金）を伺った上で、各金融機関のローン条件を照らし合わせて、どこの金融機関でローンが借りられるのかを判断し、お伝えさせていただきます。

詳しくはこちらの『親子間・親族間売買で住宅ローンを利用するならどこの銀行・金融機関がおすすめ？』をご覧ください。

はい、可能です。ただし、一定の条件のクリアと、金利が高めに出る傾向がありますので、慎重な検討が必要です。

条件は主に２つ。１）この売買で売主様の債務（借金、滞納）がすべて無くなること、２）買主に借り入れがない、借り入れがあっても年収や自己資金で返済が簡単なことです。

１）は他の債務が残ったまま売買すると、売買後に他債務の債権者から「もっと高く売れれば、こちらの債務も返済できたはず」と売買を白紙とする裁判を起こされる可能性があるからです。例えば売主に住宅ローンの滞納額1,800万円とカードで債務300万円がある場合、抵当権としてある住宅ローン1,800万円を完済すれば売買はＯＫと考えがちです。しかし親子間、親族間売買ではそうならず、カードの300万円も売買時に返してくださいね、それがローン条件です、となるのです。裁判の結果、売買が白紙となれば、ローンを出した金融機関は買主の方にローン相当額の返済を求めないといけなくなります。ですが、買主はローンを借りているぐらいですから、当然自己資金もそこまでないので返済は無理ですよね。それだったら、当初から貸さない方が良い、という判断です。

２）は簡単にいうと「売主はお金で失敗したから、お金で失敗しそうにない堅実な買主しかローンを出すのは難しい＝ローンを出しても滞納して欲しくない」ということです。売主と買主は親子、親族ですからお金に対して似たような思考を持ち易いと金融機関は考えています。一見あまり審査に関係のない条件に思いますが、背景には様々なデータがあるのでしょう。多くの金融機関が似たようなことを言ってきます。そのため、買主がカードを多用している方だと、ローン審査は厳しい傾向があります。

金利はこの２条件をクリアしたあとに出てきます。弊社の実績では0.5％や1.0％台という事例がありましたが、属性や自己資金が多いなど恵まれたケースでした。

一般的に金利は2.0％から4.0％後半までとなります。それを前提に金利をどう安くしていくか、を検討していきます。
なお、債務は遅延や延滞をしていなければ別の話となります。延滞等をしていなければ審査は優しくなり、かつ金利も安く出てきます。そのため、「ローンの返済が苦しいな」「借金を返すのが難しくなりそうだ」という場合で、親子間や親族間売買もお考えならすみやかに取り組むべきかと思います。

はい、こちらも可能です。

両親の財産が不動産のみの場合、その不動産を親子間での売買をローンで行うことにより、老後資金をつくることができます。

融資審査の条件は１）一緒に住んでいないこと（住んでいてもＯＫな金融機関あり）、２）不動産の時価が明示されること、３）売主の手元にあまり多くの資金を残さないこと（多く残せる金融機関あり）、この３点が一般的となります。

１）の理由は買主がすでに住んでいるなら、住むためのローンである住宅ローンが出しにくいからです。２）は親子間や親族間売買だと時価が不透明のため、時価＞＝住宅ローンであることは確実にしておきたいことです。この２点はクリアするのが比較的容易かと思います。

最後の３）が１番難関です。老後の生活資金をつくるための売買ですが、多額の資金を売主の手元に残すのがＮＧの金融機関が多くあります。一部でも資金使途が明確であれば別です。たとえば両親の住み替えの建築費用とする、老人ホームの準備金に充てる、そして残った資金を生活資金として貯金する、は資金使途が分かり易く、条件をクリアし易いです。しかし売買代金の全額を残す、また多額の資金を貯金するは、なかなか審査が厳しいので、クリアができるように弊社とお客様で検討が必要となります。なお、売買代金の全額を貯金してもＯＫな金融機関もありますが、条件が複数ありますので、こちらもどう条件を潰していくか一緒にご検討いただくことになります。

金利は様々ですので、金融機関に打診をしながらご相談できればと思います。

売主と買主が同一生計でない場合（つまり収入支出が一緒でない）は原則控除が受けられる可能性が高いです。※詳細は税理士や税務署等にご確認ください。

親子間・親族間売買だとしても、あくまでも住宅の購入でありますので、金融機関の住宅ローンを所定の期間と金額を組んで使うと、住宅ローンの控除を適用できます。但し、控除利用要件にあります「購入前後で生計を一とする親族から購入した住宅は特例の対象外」という点に抵触すると適用できなくなります。

生計が一緒の方は残念ながら利用は難しいです。また、例え生計を一としなくとも、生活費等の送金等が常になされていると「生計が一緒」と判断され利用することが困難となります。結構難しいのです。

ただし、税務署がどのような観点から同一生計を判断しているのか見極めるのが難しいのが実情です。弊社でお手伝いをしたお客様でも税務署に申告をした結果、別の住所所在地から購入した場合はＯＫ、同一住所所在地で購入した場合はＮＧという傾向が見受けられました。同一住所所在地（同じ家屋で居住）だとしても、別の生計の場合も多いのですが、その説明が難しく、申告の際に税務署の方から「難しいです」と言われることが多くありました。また、通帳の写しなどを提出し説明をされた方もいらっしゃいます。売主の親子・親族との間にお金のやり取りが多い方は控除利用がほぼ難しいと思われます。もし、どうしても住宅ローン控除を利用した場合は、税理士の先生にご依頼をいただき、しっかりと話を詰めておいた方がいいでしょう。

※ご要望がありましたら、弊社提携の税理士をご紹介いたします。

親子間・親族間での不動産売買は、「時価で売買をする」のが前提となります。そうしますと、時代や状況により売主が取得したときの「購入価格」とかなり金額の差が出て、結果、売主の利益が生じることがあります。その場合、利益に課税されますので、譲渡所得税等という税金がかかることになります。ご指摘のとおり税金が気になる、もしくは気をつけなければなりません。

そこで弊社ではお客様自身に税務署で確認してもらう、税理士に依頼をかけて協働してもらい、この税金の問題をクリアしてから話を進めることになります。そうしないと、売買後に「こんな税金がかかるなら売買しなければ良かった」となるからです。

ついては税金が主課題のご相談については、税務署での確認や税理士の協力が必要となります。そのため、税務の繁忙期である２月１５日～３月１５日は対応がほぼ不可能でして、その前後も対応が遅くなりますので予めご承知おきください。それでも２月から３月は税理士の簡易的な協力をもとに弊社で税額の目測はつけますので、それをベースに他の作業は進行していきます。

ご安心ください。「リースバック」と「じぶんリースバック」という方法があります。（弊社ＨＰ内リースバック専用ページはこちらから）

「リースバック」とは、一度、第三者にご自宅を買い取ってもらい、数年後にご自身か親族に買い戻しをしていただく方法です。住み続けている期間はご自宅を賃貸として借りる形になります。賃料はかかりますが、数年後買い戻してくれる方がいる、もしくは現在借り入れができない状況だが数年後は借りられる状況になる方がいる、という方にご利用できます。

弊社にてこの方法をご利用いただいた方としましては、子供が学生で自宅を買える状況にない、カードを多く持っている状況なのでローンを受けられないが全て清算したので履歴が消える２年後には融資を受けられるといった方になります。

「じぶんリースバック」とは弊社独自にご提案しているリースバック方法で、お客様自身で法人を設立して、その法人にご自宅を買い取ってもらう方法です。リースバックのデメリットである「自宅が第三者の所有になってしまう」「賃料を滞納すると退去しなければならない」「経費がかかり過ぎる」という不安を解消できる方法です。「手続きや管理に時間がかかる」というデメリットもありますが、リースバックをご検討されるのであればご一考されてはいかがでしょうか。

なお、「リースバック」や「じぶんリースバック」を利用できる条件がありまして、それはご自宅の時価＞＞リースバックの購入額の関係であることとご自宅が流通性の高いエリアに立地（都市部）していることの２点が必要となります。お考えの方は是非弊社までお気軽にご相談下さい。

多方面・多角的に検討せずに、早急に結論を出すことは避けた方が良いと言えます。

ご自身でローンを組み親子間売買を行った後、譲渡益に対する課税がその方の想像以上にかかるので、困って、弊社に何とかならないかという相談を受けた例がありました。譲渡益に対する課税で700万円近くかかる計算でした。少なくとも売買契約前でしたら、どうにかできるのですが、登記が済んでいるのなら、譲渡益に対する課税を避けることができません。既に後の祭り状態でした。

不動産会社に相談されなかったのですか？と聞きましたら、相談はしたけど自身でできると思って・・・ということでした。もし、ご相談されていれば、このような事態は避けられたものと思います。多角的に検討をせず、目に見える事柄だけで判断をされると、想定外の結果を引き起こします。その方はその後、どうされたかは分かりませんが、相当落ち込んでおられました。

売買の場合は『時価相当額』、贈与の場合は『路線価格等による評価額』が適正価格となります。

売買価格の適正価格については国税庁のタックスアンサーなどでも「時価」という表現に留まっております。とすると、不動産会社の査定価格や不動産鑑定士の鑑定評価が最も適した根拠となります。

なお売買の場合、時価評価といえども幅があるものです。当相談室では、売買背景をベースに売買事例による時価と、路線価格・家屋評価額などを鑑みて、売買価格をアドバイスさせていただいております。また弊社にご依頼をいただいた場合は、時価の参考となります「査定書」を業務の中で作成して、取引翌年の税務申告の際に何かあればお客様にご利用いただけるようにしております。

税務対策や債権者対策上では、客観的な売買価格が必要な場合もあります。その場合は、不動産鑑定士による鑑定評価書の取得をしていただくようにお勧めしております。弊社には提携の不動産鑑定士がおりますので、お客様自身でお探しならずとも、ご紹介をさせていただきますのでご安心ください。

なお、弊社では事前に無料で概算の鑑定額を取得してから、ローン審査の承諾後また売買契約時に費用をかけて鑑定評価書を取得する方法を取っております。その方が万が一、ローン審査が不調だったり、売買契約まで至らなかった場合に、鑑定評価書およびその費用が無駄にならないと考えております。

第三者への普通売買と比べて、親子間・親族間の売買だからといって余計に費用がかかることはありません。普通の売買と同じ費用がかかります。但し、以下の２点について、第三者への普通売買と比べると、間接的な費用がかかると言えるでしょう。

• 様々な税金の特典（控除）が利用できない。
• 融資の金利が普通と比べて高い場合がある。

弊社では、この２点についてコンサルティングを行いながら、進めて参りますので、ご安心をいただければと存じます。

受けられるローン金額の上限額はお客様のご年収と属性（勤務先、借入状況、自己資金など）によって決まります。

一般的にはローンで借りられる金額は、ご年収の７倍ぐらいが目安となります。金融機関やお客様の属性（ご年収よりも自己資金など資産背景）によりご年収の最大で１０倍まで可能な場合がありますが、ハードルは高くなります。

例えばご年収が５００万円の方はその７倍で３,５００万円がローンを借りられる目安となります。

親子間や親族間売買でローンをご利用される場合は、この基準に対してもう少し余裕が欲しいところですが、この目安に近ければローンを受けられる可能性は十分にあると言えます。もし、この基準よりも高くローンを借り受けたい場合は、次の基準を満たすと借りられる可能性が出てきます。

1. 親子間・親族間売買の理由が「親の借金によるものでないこと（金銭的に困っている）」場合ではないこと
2. 勤務先が安定し、ご年収が毎年維持もしくは増加していること
3. 不動産の評価がローン額よりも高いこと

他にも金融機関から見て好条件と判断されることがあれば、それを申告することで対応できる場合があります。

諸費用を含めてかかる金額の全てをローンで対応することは可能です。対応できる場合の目安は以下のとおりです。

１）親子間・親族間売買の理由が借金やローン滞納、支払いに関するものの場合

・ローン総額が買主の年収の８倍以下かつ不動産の時価の８割以下であること。

２）親子間・親族間売買の理由が１）以外のもの

・ローン総額が買主の年収の８倍以下であること。

１）については、たとえば年収が５００万円or不動産時価が５,０００万円であるなら、３,５００万円までのローンは可能で、売買価格と諸費用にご利用が可能ということです。

また、自己資金があるけど利用したくない、という場合は、フルローンでも融資審査上は良い方向に進みます。

ただ、一般的には融資審査は自己資金を出す場合と比べて厳しくなりがちです。そのため、「急いで・・」「今月末までに何とかしたい・・・」というご相談者様に対してはご対応ができないことがあります。

結論からいいますとそんなことはありません。他社を通して駄目な場合でも弊社では大丈夫な場合もあります。

他社に「融資が通りそうもないと言われた」「融資を申し込んだが駄目だった」という場合でも、弊社では別の金融機関や同じ金融機関で別支店（同一行に審査申込みをしていない場合）でローンを通したことがあります。

何故、ローン審査の承諾を得られたかと言いますと、下記の理由が考えられます。

1. 売買背景や理由を明確にした。
2. 売買価格が時価であることを提示した。
3. 後日想定されるトラブルとその対応を明示した。

ポイントは、「あとは審査をすれば良い」という状態にして、金融機関に相談をした点ではないかと思います。または「金融機関のリスクを少なくした」点です。

審査内容はブラックボックスのためあくまでも予想としか言えませんが、この作業をするかしないかで融資審査の結果は変わったはずだと思います。親子間・親族間売買では単にローン審査をかけるのでは審査結果が厳しいものになることがあるのです。

ご相談をよく受ける事例ですが、親の事業が芳しくなく担保に入っている自宅を売却、それを住宅ローンで購入するという場合は、「事業資金の肩代わりを住宅ローンで行う」ということになり、金融機関にとっては原則NGの取り扱いになります。そのため、一般的には他の理由での売買と比べて融資審査は厳しいです。

そこで、弊社では融資審査が通るかどうかを総合的な条件で見ていきます。

最も重要なポイントは、買主の属性（勤務先、年収、借入の有無、自己資金）です。これをクリアできれば、次の３つを見ていきます。

1. 親の借金（債務）は売買後に残らないのか
2. 事業は清算されるのか（整理されるのか）
3. 親へわたる売買代金の資金使途は何なのか

この辺で金融機関が考える条件をクリアできれば融資へとつながっていきます。

なお上記１～３を確認する理由は、その内容によっては債権者の追及、詐害行為によって売買が白紙（元の状態に戻される）or訴訟になる可能性があるからで、金融機関はそれに巻きまれるのがNGだからです。融資した金額も取り返せないかもしれません、その融資をする、ということなのですから、金融機関がどれだけ慎重になるのかお分かりいただけると思います。※皆様も手元に数千万円の自己資金があるとして、戻って来ないかもしれない話に貸すことができますか、と考えると分かり易いかもしれません。

また、売買価格と時価の関係も重要です。売買が終わった後に、詐害行為等で訴訟になるなどトラブルに見舞われることもありうるので、時価より安い売買価格ですと、多くの金融機関は回避（つまり、審査の土台に上らない）してきます。

このように見るべき点はいくつもありますが、これらを１つ１つクリアしていき、住宅ローンを受けられるようにしていきます。

このご相談はこのようなものでした。「両親には３,０００万円ほどの債務がありますが、競売になる前に息子である私に買って欲しいと言っています。年収は３５０万円なのですが全額借り入れ（フルローン）の親子間での売買は可能でしょうか？」

普通に考えると難しいのですが、世帯の中で買主以外に収入がある方がいるなら可能性は出てきます。一方で、収入のあるのが買主だけなら残念ながら融資を受けての親子間売買は厳しい可能性が高いです。

その理由としては、借り入れの上限の金額はおおよそ年収の７倍が目安となるからです。今回のご相談ではご子息様の年収は３５０万円ということですから、その７倍の２,４５０万円前後を目安に、あとは担保や世帯年収などで変動することになります。この数字ですと２,０００万円前後でしたら検討して頂ける金融機関があるかもしれませんが、３,０００万円となるとかなり厳しいと思われます。但し、不足分が現金で用意できるようでしたらその限りではございません。

そこで他に収入がある方のご協力が必要となるのです。収入を合算して借り入れ額の上限を高くしていくのです。合算の方法は連帯債務や連帯保証など様々な方法があります。金融機関によって対応が異なりますので、それらを確認しながら進めていきます。

可能な場合があります。消費者金融での借り入れがあっても、その返済を無理なくできる年収や自己資金があれば融資を受けられる可能性があります。

但し、消費者金融の借り入れがある場合は、金融機関から見て「消費者金融から借りる方は収支計画に問題があるのでは？」と思われるため、審査が厳しくなる傾向があります。ですので例え消費者金融の借り入れがあったとしても、借入額は年収の１/５ぐらいまで、借入本数は2本までの方が、まだ融資審査に取り上げて頂ける可能性がある、と考えております。

また、「過去に借り入れはありましたが、返済したから大丈夫です。」と言われる方がいるのですが、例え返済されたとしても、その履歴は数年ほど残りますので、融資審査時の個人信用情報では確認が取れてしまい、イコール借り入れがあったとなり、審査は大変厳しくなります。そのため、融資審査は慎重に行いたいと思います。

借入があること、すなわち駄目であるとは言えません。一度弊社までご相談を頂戴できればと思います。

はい、弊社ならお客様の条件によっては可能です。

お客様の属性（年収や勤務先、借り入れ履歴、自己資金）や購入対象不動産の内容次第では、ローンを組んでの購入は可能です。ただし、実家から通える範囲で転職先が決まり実際に実家に住まわれる、もしくは転職が決まり住む予定がある場合なら住宅ローンのご利用は可能ですが、それ以外は住むための住宅ローンのご利用は難しく、セカンドハウスローンなど他の商品をご提案する場合があります。

ご相談の内容によってはエリア外でもお承りしております。

対象となるエリアはこちら

ただ、エリア外ではありますので、手続きなどにお時間がかかったり、費用が増えることがあります。また、ローンを組まれる場合は金融機関をお選びいただくことができない場合があります。その点をご留意いただきまして、ご相談を賜ればと思います。

ご相談の内容によって変わるのを前提としますが、

・ローンが関係する場合は２カ月～３ヵ月

・ローンが関係しない場合は１カ月～２カ月

この程度の時間がかかると考えております。

第三者間の売買と比べて、親子間、親族間における

税金面やローン承諾条件などに時間をかけるからとなります。

その点をご留意いただきまして、ご相談を賜ればと思います。